土地增值稅計算方法

小編教你如何計算土地增值稅。歡迎閱讀!

土地增值稅計算方法步驟

第一步，計算扣除項目金額

1、購買土地使用權(quán)費用：300萬元

2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：

1,500元×10,000平方米=1,500萬元

3、計算加計扣除：

(300+1500)×20%=1800×20%=360萬元

4、房地產(chǎn)開發(fā)費用：

因為你企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

5、稅金：170萬元

扣除項目金額=300+1,500+360+180+170=2,510萬元

第二步，計算增值額

商品房銷售收入=4,000元×10,000平方米=4,000萬

增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計

=4,000-2,510=1,490萬元

第三步，確定增值率

增值率=1,490/2,510×100%=59.36%

增值率超過扣除項目金額50%，未超過100%

第四步，計算土地增值稅稅額

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

=1,490×40%-2,510×5%

=596-125.50

=470.50萬元

土地增值稅計算方法

1土地增值稅計算公式：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

2增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

3計算增值額扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本、費用，新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的`評估價格，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，財政部規(guī)定的其他扣除項目。

4土地增值稅實行四級超率累進稅率：

51、增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

62、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

73、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

84、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

9計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算。

101、增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%

112、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

123、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

134、增值額超過扣除項目金額200%，土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

土地增值稅計算方法舉例

2009年10月21日

例一：甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為120萬元。1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評估報告，(會計知識網(wǎng)http://www.2361.net)評估價格為108萬元，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?

解答：1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實清算方式征收土地增值稅：

第一步，計算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費

①應(yīng)繳納營業(yè)稅=(120-80)×5%=2萬元

②應(yīng)繳納城建稅=2×7%=0.14萬元

③應(yīng)繳納教育費附加=2×3%=0.06萬元

④應(yīng)繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬元

⑤應(yīng)繳納堤圍費=(120-80)×0.1%=0.04萬元

第二步，計算應(yīng)繳納土地增值稅

①扣除項目金額=評估價格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的'稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元

②增值額=120-112.7=7.3萬元

③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率

④應(yīng)繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬元。

2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：

應(yīng)繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬元。

例二、甲于2005年4月在東區(qū)購得一工業(yè)用地，購入價地價款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為1100萬元。1、假設(shè)甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?2、假設(shè)甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?

解答：1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實清算方式征收土地增值稅：

第一步，計算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費

①應(yīng)繳納營業(yè)稅=(1100-1000)×5%=5萬元

②應(yīng)繳納城建稅=5×7%=0.35萬元

③應(yīng)繳納教育費附加=5×3%=0.15萬元

④應(yīng)繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬元

⑤應(yīng)繳納堤圍費=(1100-1000)×0.1%=0.1萬元;

第二步，計算應(yīng)繳納土地增值稅

①扣除項目金額=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15萬元

②增值額=1100-1036.15=63.85萬元

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率

④應(yīng)繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬元。

2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：

應(yīng)繳納土地增值稅=1100×3%=33萬元。

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