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移民美國(guó)選投資項(xiàng)目的方法
美國(guó)移民生活小常識(shí)
1. 當(dāng)物品上寫(xiě)著的Two for three dollars時(shí)，購(gòu)買(mǎi)一個(gè)的價(jià)格不會(huì)很貴，買(mǎi)一個(gè)就是一塊半。在快餐店就不能單買(mǎi)一個(gè)，例如 Arby 的2 Sub for 4 dollars的促銷(xiāo)活動(dòng)。
2. Buy one get on free 這是美國(guó)常見(jiàn)的一種促銷(xiāo)手法，小至日常用品，大至汽車(chē)都有buy one get one free 的優(yōu)惠。但由于是買(mǎi)一送一，所以拿兩個(gè)跟拿一個(gè)的價(jià)錢(qián)是一樣的。
3. Never buying beers without your pictured ID in hand 美國(guó)的法律規(guī)定，達(dá)到法定年齡時(shí)，才能購(gòu)買(mǎi)酒精類(lèi)的產(chǎn)品，而且賣(mài)家都會(huì)查看買(mǎi)者的 picture ID。此外，有些地方是可以賣(mài) Liquor，個(gè)別州規(guī)定星期日不得賣(mài)酒。
4. Bring your I.D to the bar and when you write a check 一般跳舞的酒吧都有年齡的限制，有些規(guī)定是 18 歲，有些要 21 歲。
5. 幾乎所有的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所晚上六點(diǎn)都會(huì)關(guān)門(mén)。
移民美國(guó)如何選投資項(xiàng)目
美國(guó)EB-5 投資移民項(xiàng)目種類(lèi)繁多，目前光是在中國(guó)大陸市場(chǎng)上推廣的項(xiàng)目就要超過(guò)100 多個(gè)，其中絕大部分的都是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)的項(xiàng)目，約占所有EB-5 項(xiàng)目的85%以上。美國(guó)EB-5 類(lèi)的投資移民的特點(diǎn)是，美國(guó)政府只制定美國(guó)投資移民的相關(guān)法律，并且通過(guò)美國(guó)移民局(USCIS)審理所有的移民申請(qǐng)個(gè)案，但所有的投資項(xiàng)目本身都是單純的商業(yè)運(yùn)作行為，美國(guó)政府沒(méi)有也不可能參與到EB-5項(xiàng)目的投資運(yùn)作里面去，市場(chǎng)上所謂的政府項(xiàng)目只是一種市場(chǎng)宣傳的包裝手法而已。所以每一個(gè)投資者在選擇EB-5 投資項(xiàng)目的過(guò)程中，都需要用商業(yè)投資的眼光和角度去分析項(xiàng)目本身，才能夠做出正確的投資判斷。
Harborside 市政中心項(xiàng)目也是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)的美國(guó)EB-5 投資項(xiàng)目，既然是房地產(chǎn)類(lèi)的項(xiàng)目，我們就運(yùn)用分析一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)有的一些要素去審視Harborside 市政中心項(xiàng)目。
(一) 地理位置及當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)：
Harborside 項(xiàng)目位于美國(guó)佛羅里達(dá)州棕櫚灘Jupiter 市中心，美國(guó)國(guó)家一號(hào)高速公路200 號(hào)(No.200 US Highway One, Jupiter, FL)，項(xiàng)目正好位于佛州最重要的兩條高速公路Indiantown Road 和US Highway One 的交接處。周?chē)褪荍upiter 市的商業(yè)中心區(qū)和豪宅區(qū)，項(xiàng)目毗鄰大西洋水道，離海邊也只有兩公里的距離。
棕櫚灘位于美國(guó)佛羅里達(dá)州東南部，是美國(guó)四大富人區(qū)之一，美國(guó)東南沿海的重要旅游勝地和全國(guó)最豪華的冬季避寒游覽點(diǎn)。許多富商和名流慕名前來(lái)休假，因此棕櫚灘又被人們稱(chēng)之為美國(guó)的里維埃拉。為了保持旅游職能和防止環(huán)境污染，城區(qū)實(shí)行嚴(yán)格的區(qū)劃方案，不發(fā)展制造業(yè)。 這里每年流動(dòng)著全球四分之一的財(cái)富，在過(guò)去10 年中，注入棕櫚灘的資金超過(guò)美國(guó)其他為超級(jí)巨富而設(shè)的居住度假勝地;這里沒(méi)有人瘋狂的工作;這有有的是潔白的細(xì)沙灘、一幢幢個(gè)性極強(qiáng)的私人別墅;這里的人各個(gè)神清氣爽;這里的生活是大多數(shù)人望塵莫及的。這就是全球財(cái)富人群的聚集地――棕櫚灘。由于棕櫚灘是美國(guó)的富豪聚居區(qū)，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)非常的昂貴，當(dāng)?shù)匾话愕奈飿I(yè)價(jià)格都在100 萬(wàn)美元以上。
詳細(xì)由此可見(jiàn)，投資到像棕櫚灘這樣的富人區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將可獲得更大的安全保障。
(二) 資金到位情況
Harborside 項(xiàng)目的總投資為1.44 億美元，資金由三部分組成，其中開(kāi)發(fā)商投資3300 萬(wàn)，當(dāng)?shù)厥姓畵芸?091 萬(wàn)，EB-5 融資8000 萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商投資的3300萬(wàn)包含了項(xiàng)目所在位置土地的取得和前期工程的投入，這部分的投入已經(jīng)完成，土地所有權(quán)證明清楚顯示項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了該項(xiàng)目土地的所有權(quán)，并且目前該土地并沒(méi)有被抵押給任何第三方。第二部分是當(dāng)?shù)卣膿芸�，這里并不是指Harborside 項(xiàng)目是政府的項(xiàng)目，而是由于Harborside 項(xiàng)目中的部分建筑將用作當(dāng)?shù)氐南谰帧⒕炀�、公共圖書(shū)館等市政用途，所以市政府撥款負(fù)責(zé)這部分市政府公用設(shè)施的投資，而三份政府的官方文件也確認(rèn)了這部分資金已經(jīng)全部到位。
所以，Harborside 項(xiàng)目唯一剩下的資金缺口只是EB-5 融資的部分，由于Harborside項(xiàng)目在2011 年底已經(jīng)推出市場(chǎng)，目前認(rèn)購(gòu)的投資者已經(jīng)達(dá)到140 名，其中70多人已經(jīng)獲得了美國(guó)移民局I-526 申請(qǐng)的批準(zhǔn)，他們這部分的資金已經(jīng)注入項(xiàng)目方，而其他的投資的I-526 申請(qǐng)也陸續(xù)獲得批準(zhǔn)，由此可見(jiàn)，EB-5 融資部分8000萬(wàn)的資金到位將沒(méi)有問(wèn)題，EB-5 項(xiàng)目融資預(yù)計(jì)將在今年年底完成。
(三) 開(kāi)發(fā)商和建筑方實(shí)力
Harborside 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是Allied Capital and Development of South Florida 公司，這個(gè)公司的老板是Mr. Nicholas Mastroianni II 先生，他是佛羅里達(dá)棕櫚灘地區(qū)一個(gè)主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，和地方政府有著良好的關(guān)系。在過(guò)去的10 年中，棕櫚灘Jupiter 地區(qū)新的市中心開(kāi)發(fā)河濱走廊(River Walk)項(xiàng)目就是由他負(fù)責(zé)的。
而目前除了Harborside 項(xiàng)目以外，Allied 公司同時(shí)也在佛羅里達(dá)州當(dāng)?shù)赝瑫r(shí)進(jìn)行著多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，包括高爾夫勝地度假村(Mizner Park Resort)、親水高爾夫別墅(Water Pointe)等，公司的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力勿容置疑。
Harborside 項(xiàng)目的建筑方Moss 公司是全美100 大建筑商和佛羅里達(dá)州第七大建筑商，承建了包括邁阿密棒球中心、邁阿密大學(xué)新研究中心等一大批特大型建筑項(xiàng)目，具有雄厚的實(shí)力，在行業(yè)中享有非常良好的聲譽(yù)。
(四) 工程保險(xiǎn)安排
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，很多投資者會(huì)擔(dān)心工程可能會(huì)因?yàn)楦鞣N不可抗力的意外事件而爛尾，最后導(dǎo)致投資者的移民申請(qǐng)和本金返還產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因此，Harborside 項(xiàng)目方向美國(guó)NCI保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)了巨額的工程完工保險(xiǎn)，以確保Harborside 項(xiàng)目的工程能夠順利完工，一旦工程因?yàn)樘鞛?zāi)、意外等不可抗力的因素導(dǎo)致工程延誤或損失，保險(xiǎn)公司將會(huì)負(fù)責(zé)賠付，以確保Harborside 項(xiàng)目能夠在預(yù)定的工期內(nèi)順利完成。
(五) 抵押擔(dān)保
由于很多EB-5 的項(xiàng)目是通過(guò)由投資者成立有限合伙事業(yè)( LimitedPartnership，即一種特殊的公司組織架構(gòu))，再把資金用借貸的方式借予美國(guó)的公司用作投資具體項(xiàng)目的方式操作。在以上這種借貸模式之下，客戶(hù)資金的安全完全取決于這些貸款/借貸(即一般性商業(yè)信貸)行為中，有沒(méi)有抵押擔(dān)保物?如果有抵押擔(dān)保那抵押擔(dān)保物又是什么?
在Harborside 項(xiàng)目中，160 個(gè)EB-5 投資人共同組成Harborside Funding LimitedPartnership(即Harborside 項(xiàng)目融資有限合伙事業(yè))，讓后把資金通過(guò)借貸的方式借予Allied 公司開(kāi)發(fā)Harborside 項(xiàng)目。本次的借貸過(guò)程中，Allied 公司將會(huì)提供項(xiàng)目所在約12 英畝的土地，以及未來(lái)建成以后土地上所有的建筑物和項(xiàng)目建成以后的所有權(quán)益給EB-5 投資人的有限合伙事業(yè)作為無(wú)條件抵押擔(dān)保。而且由于Harborside 項(xiàng)目沒(méi)有銀行的資金參與其中，所以EB-5 的投資者可以享有第一順位的無(wú)條件抵押擔(dān)保權(quán)。享有第一順位的抵押擔(dān)保權(quán)對(duì)于EB-5 投資者的資金返還的安全性非常重要，因?yàn)楦鶕?jù)美國(guó)的法律，一旦商業(yè)貸款發(fā)生違約或公司破產(chǎn)清盤(pán)，抵押品或資產(chǎn)在進(jìn)行拍賣(mài)后，首先用于償還拖欠雇員和政府的款項(xiàng)，然后再按抵押擔(dān)保權(quán)的順位進(jìn)行賠付。在這種情況下，享有第一順位的抵押擔(dān)保權(quán)才能夠保障債權(quán)人能夠取回大部分借款，而第二、第三順位的債權(quán)人基本上可能血本無(wú)歸。由此可見(jiàn)，在Harborside 項(xiàng)目中，所有EB-5 投資者都可以享有土地和房產(chǎn)這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為第一順位的無(wú)條件抵押擔(dān)保，對(duì)于5 年以后本金的返還就更多了一重保障。
(六) 第三方抵押擔(dān)保評(píng)估
既然Harborside 項(xiàng)目提供了土地、房產(chǎn)及所有項(xiàng)目的權(quán)益作為第一順位的抵押擔(dān)保，那這些抵押擔(dān)保物的價(jià)值就和EB-5 投資者的資金安全緊密相連，抵押擔(dān)保物的價(jià)值越大，投資者的安全越有保障。Harborside 項(xiàng)目中的抵押擔(dān)保物，經(jīng)由美國(guó)最大的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)Callaway & Price Inc.作出評(píng)估并出具的第三方評(píng)估報(bào)告，報(bào)告中顯示Harborside 項(xiàng)目的抵押擔(dān)保物估值1.7 億美元。
由此可見(jiàn)，Harborside 項(xiàng)目估價(jià)達(dá)1.7 億美元的土地、房產(chǎn)和權(quán)益，用于擔(dān)保8000 萬(wàn)美元的EB-5 貸款，抵押擔(dān)保物價(jià)值高出貸款一倍多，其安全余度超過(guò)110%，可以讓投資者對(duì)資金的安全性更加放心。
(七) 商業(yè)租戶(hù)的確認(rèn)
Harborside 項(xiàng)目的主體建筑部分由5 幢大樓組成，而其中面積最大的2 幢將建成一家四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的擁有180 間客房的Westin(國(guó)內(nèi)一般翻譯為威斯丁)酒店，這家酒店將是Harborside 項(xiàng)目的主要租戶(hù)，為Harborside 項(xiàng)目未來(lái)提供穩(wěn)定的租金收益。目前，Harborside 項(xiàng)目發(fā)展商已經(jīng)與Westin 酒店的母公司Starwood 集團(tuán)(即全球最大的豪華酒店管理集團(tuán)喜達(dá)屋集團(tuán))達(dá)成并簽署協(xié)議，喜達(dá)屋集團(tuán)將在Harborside 項(xiàng)目完工后進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)及管理Jupiter 地區(qū)唯一的一家Westin 品牌酒店，將為棕櫚灘及周邊地區(qū)每年高達(dá)上千萬(wàn)的游客和商務(wù)旅客提供一流的住宿餐飲及會(huì)議服務(wù)。左圖這份就是Harborside 項(xiàng)目方和Starwood 集團(tuán)簽署的合作協(xié)議，該協(xié)議的簽署，確保了Harborside 項(xiàng)目落成以后超過(guò)一半的樓面面積都已經(jīng)出租成功，能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)長(zhǎng)期和穩(wěn)定的收益，并且為所有EB-5 的投資者創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)滿(mǎn)足移民法律的要求，保障客戶(hù)在兩年以后I-829 條件解除的申請(qǐng)能夠順利獲得批準(zhǔn)。
(八) 再融資安排
在5 年的投資周期屆滿(mǎn)時(shí)，每一位EB-5 投資者最關(guān)心的問(wèn)題就是本金返還的問(wèn)題，Harborside 項(xiàng)目在現(xiàn)階段已經(jīng)就EB-5 融資到期時(shí)的還款作出了安排。
Harborside 項(xiàng)目發(fā)展商和美國(guó)紐約最大的房地產(chǎn)融資集團(tuán)Ackman-Ziff 就項(xiàng)目完工以后的再融資簽署了協(xié)議，Ackman-Ziff 集團(tuán)同意在Harborside 項(xiàng)目完工后，按年利息7%至9%貸款合共1 億美元給Allied 公司用于償還EB-5 投資者8000 萬(wàn)美元的融資。再融資安排的落實(shí)，確保了Harborside 項(xiàng)目在建成以后，發(fā)展商可以取得足夠的現(xiàn)金，在5 年到期時(shí)償還所有EB-5 投資者的投資本金，使本金的返還獲得更大的安全保障。左圖就是Harborside 項(xiàng)目發(fā)展商于A(yíng)ckman-Ziff 集團(tuán)簽署的關(guān)于項(xiàng)目完工后再融資安排的協(xié)議。
另外，Harborside 項(xiàng)目除了投資風(fēng)險(xiǎn)和安全性這些必須考慮的商業(yè)投資因素外，更重要的是作為一個(gè)EB-5 的投資移民項(xiàng)目，投資者更需要考慮到以下這些在移民申請(qǐng)辦理過(guò)程中不可忽視的要素，確保自己的移民申請(qǐng)能夠順利的獲得美國(guó)聯(lián)邦移民局的審批通過(guò)。
(一) 區(qū)域中心的批準(zhǔn)和TEA 的證明文書(shū)
Harborside 項(xiàng)目所在的Florida Regional Center(佛羅里達(dá)區(qū)域中心)在2010年9 月14 日正式獲得美國(guó)聯(lián)邦移民局USCIS 的批準(zhǔn)，成為美國(guó)移民局認(rèn)可的區(qū)域中心。并且Harborside 項(xiàng)目也獲得佛羅里達(dá)州政府部門(mén)所發(fā)出的TEA(目標(biāo)就業(yè)區(qū)域)的證明書(shū)，確保所有EB-5 投資者都可享受50 萬(wàn)美元投資要求的優(yōu)惠措施。
(二) 間接就業(yè)機(jī)會(huì)的計(jì)算
由于Harborside 項(xiàng)目是區(qū)域中心的EB-5 投資移民項(xiàng)目，其就業(yè)機(jī)會(huì)的創(chuàng)造需要通過(guò)使用經(jīng)濟(jì)模型(Econometric Model)的推導(dǎo)，計(jì)算出創(chuàng)造間接就業(yè)機(jī)會(huì)的數(shù)量。Harborside 項(xiàng)目邀請(qǐng)了美國(guó)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、布朗大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授Mr.Michael K. Evans 撰寫(xiě)了Harborside 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響及就業(yè)創(chuàng)造報(bào)告書(shū)，使用美國(guó)移民局認(rèn)可的RIMS-II(Regional Input Modeling System)經(jīng)濟(jì)模型計(jì)算出Harborside 項(xiàng)目一共可以為棕櫚灘當(dāng)?shù)貏?chuàng)造出2409 個(gè)直接加間接的新增就業(yè)機(jī)會(huì)，滿(mǎn)足了Harborside 項(xiàng)目總共160 名EB-5 投資者需要1600 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)的要求，每個(gè)投資移民申請(qǐng)人可以分配到15.06 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)移民局的要求。
(三) 項(xiàng)目過(guò)往申請(qǐng)者的審批情況
EB-5 投資移民申請(qǐng)的I-526 申請(qǐng)的材料文件主要分為兩大部分，第一部分是項(xiàng)目文件，包括有Offering Memorandum、Limited Partnership Agreement、BusinessProposal、Economic Report 等，第二部分是申請(qǐng)人50 萬(wàn)美元投資資金合法來(lái)源的說(shuō)明文件。目前Harborside 項(xiàng)目總共招募160 個(gè)EB-5 投資者，其中已經(jīng)認(rèn)購(gòu)及打款約140 名投資者，而這140 名投資者中已經(jīng)有70 多人獲得了美國(guó)移民局I-526 的批準(zhǔn)，并且項(xiàng)目每天都有新的申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)。在同一個(gè)EB-5 項(xiàng)目中，所有申請(qǐng)人的項(xiàng)目文件都是一樣的，70 多人已經(jīng)獲得批準(zhǔn)的情況意味著美國(guó)移民局Harborside 項(xiàng)目的項(xiàng)目文件完全滿(mǎn)意，并且已經(jīng)批準(zhǔn)了這個(gè)項(xiàng)目的所有的項(xiàng)目文件部分，只要申請(qǐng)人的個(gè)人資金來(lái)源說(shuō)明文件沒(méi)有問(wèn)題，所有Harborside 項(xiàng)目的投資者都將順利的獲得美國(guó)移民的批準(zhǔn)。在目前I-526 申請(qǐng)成功率只有69%的今天，Harborside 項(xiàng)目目前可以獲得100%的通過(guò)率，實(shí)屬不易。對(duì)于現(xiàn)在選擇Harborside 項(xiàng)目的投資者，意味著移民的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常低，遞交I-526 申請(qǐng)后，由于項(xiàng)目文件已經(jīng)獲得批準(zhǔn)只需審核資金來(lái)源文件，申請(qǐng)等待的周期將會(huì)壓縮到2-3 個(gè)月，大大加快投資者的申請(qǐng)時(shí)間。
(四) 監(jiān)管賬戶(hù)的放款安排
目前市面上很多的EB-5 項(xiàng)目都聲稱(chēng)自己項(xiàng)目會(huì)開(kāi)立所謂的監(jiān)管賬戶(hù)(EscrowAccount)，保障投資者的資金安全，但是實(shí)際上目前有接近一半的項(xiàng)目實(shí)際上開(kāi)立的并不是真實(shí)的監(jiān)管賬戶(hù)，這些項(xiàng)目的監(jiān)管協(xié)議只是要求把客戶(hù)的資金凍結(jié)到I-797 通知發(fā)出，也就是客戶(hù)的文件遞交美國(guó)移民局后銀行收到檔案號(hào)信就將資金解凍，資金就進(jìn)入到項(xiàng)目方的賬戶(hù)。這樣的情況意味著一旦客戶(hù)的I-526 申請(qǐng)被拒，資金已經(jīng)不在監(jiān)管賬戶(hù)中，退款的承諾將得不到保障。
而Harborside 項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶(hù)設(shè)立在美國(guó)最大的銀行CITI Bank(花旗銀行)，監(jiān)管條款清楚顯示所有EB-5 申請(qǐng)人的投資本金50 萬(wàn)美元都會(huì)凍結(jié)在監(jiān)管賬戶(hù)中，直至申請(qǐng)人的I-526 批準(zhǔn)后，資金才從監(jiān)管賬戶(hù)中解凍劃撥到項(xiàng)目方。這樣的銀行監(jiān)管安排，讓Harborside 項(xiàng)目投資者的資金獲得更安全保障。
綜上所述，Harborside 項(xiàng)目具有很多獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，不但讓投資者的移民申請(qǐng)能夠順利獲批，而且本金安全也更有保障。
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