實(shí)用的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃模板集錦六篇
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇1
一、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃現(xiàn)狀
20世紀(jì)90年代以來(lái)，商品房從熱銷(xiāo)到滯銷(xiāo)再到理性化銷(xiāo)售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。湖南省房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產(chǎn)觀點(diǎn)”，樹(shù)立“用戶(hù)觀點(diǎn)”，圍繞用戶(hù)的要求作市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃。目前湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市長(zhǎng)沙、株洲、湘潭的房地產(chǎn)企業(yè)形成了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的初步理念，著手了樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。長(zhǎng)沙升陽(yáng)公司根據(jù)“e．c”時(shí)代概念的要求，策劃了省內(nèi)外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀(jì)長(zhǎng)沙新地標(biāo)。湖南省夢(mèng)澤園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了滿(mǎn)足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態(tài)社區(qū)、國(guó)家級(jí)康居工程智能化示范小區(qū)“夢(mèng)澤園”，它“以家門(mén)口有個(gè)美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區(qū)——荷塘月色·世博城，在長(zhǎng)沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿(mǎn)足了越來(lái)越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業(yè)主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環(huán)水，風(fēng)景幽雅，情調(diào)別致，靜中有景。湘潭市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對(duì)商品房進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)，以科學(xué)性、合理性、創(chuàng)造性、預(yù)見(jiàn)性為宗旨，突出“以人為本”，注重環(huán)境功能和質(zhì)量水平，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、衛(wèi)生、安全的居住環(huán)境，同時(shí)還結(jié)合城市的歷史文化特征和居住者心理，著力策劃具有地方特色和文化內(nèi)涵的樓盤(pán)。長(zhǎng)株潭三市尤其是長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃上已有一定的建樹(shù)，是湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的領(lǐng)頭雁，在不斷引領(lǐng)全省房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。他們還不斷學(xué)習(xí)省外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常派相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實(shí)地學(xué)習(xí)考察。同時(shí)也把知名的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家、學(xué)者請(qǐng)來(lái)指導(dǎo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，先后特邀特請(qǐng)被媒體號(hào)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)“女掌柜”的謝家瑾司長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌教授，中國(guó)人民大學(xué)教授、博土生導(dǎo)師兼任多家地方政府及多家超級(jí)機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)葉衛(wèi)平先生，《房地產(chǎn)世界》雜志主編、上海房地產(chǎn)策劃專(zhuān)家許仰東先生前來(lái)暢談營(yíng)銷(xiāo)策劃、指點(diǎn)迷津。通過(guò)采取“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的方法迅速提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的技能。
湖南省長(zhǎng)株潭以外地市的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃處于虛而不實(shí)、朦朦朧朧的狀態(tài)，他們所做的營(yíng)銷(xiāo)策劃是局部的、單項(xiàng)目的、淺顯的、無(wú)意識(shí)的，往往是單純的價(jià)格策劃、廣告策劃，并且分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和行為——選擇市場(chǎng)機(jī)會(huì)——制定營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略——部署營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)——實(shí)施和監(jiān)控營(yíng)銷(xiāo)操作的水平停留在低級(jí)狀態(tài)。
二、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的問(wèn)題
1、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀念較淡薄
多年來(lái)，全國(guó)各城市房地產(chǎn)年脫銷(xiāo)率一直在30％-40％間徘徊，現(xiàn)實(shí)的壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到：房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，粗放型的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。1995年后，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力和物力進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的研究，全國(guó)大中城市相繼展開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)，爾后房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃大戰(zhàn)在全國(guó)拉開(kāi)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀念融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。但由于湖南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒(méi)有受一波一折的沖擊，一直保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，投資的風(fēng)險(xiǎn)小，因而缺乏危機(jī)感、緊迫感，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)腦海里還沒(méi)有形成市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概念。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)打算
目前，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)存在嚴(yán)重的“跟風(fēng)現(xiàn)象”，一遇到市場(chǎng)上好的賣(mài)點(diǎn)，就不顧實(shí)際一哄而上，結(jié)果開(kāi)發(fā)無(wú)個(gè)性，策劃無(wú)創(chuàng)意，樓盤(pán)被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和后勁，小區(qū)規(guī)劃只重效益，忽視生態(tài)、環(huán)境、人文、歷史等因素，目前的規(guī)劃對(duì)今后小區(qū)的改進(jìn)和管理帶來(lái)的負(fù)面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時(shí)，埋下導(dǎo)致市場(chǎng)混亂的種子，這種營(yíng)銷(xiāo)策劃無(wú)視長(zhǎng)期發(fā)展，嚴(yán)重影響了與之相協(xié)調(diào)的長(zhǎng)期規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。
3、對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏理性思考
湖南省許多開(kāi)發(fā)商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營(yíng)銷(xiāo)決策，然而這種倉(cāng)促的決策不乏短見(jiàn)和過(guò)于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場(chǎng)熱點(diǎn)。瘋狂的“歐陸風(fēng)情”后，又是“綠色概念”、“錯(cuò)層概念”、“生態(tài)概念”、“智能概念”，沒(méi)有深刻地體會(huì)市場(chǎng)的涵義，沒(méi)有將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃滲透到市場(chǎng)調(diào)整和工程立項(xiàng)中去，致使商品房沒(méi)有自身的特色，銷(xiāo)售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環(huán)。
4、缺乏合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)盡管在探索組建自己的營(yíng)銷(xiāo)策劃體系，但人、財(cái)、物的保證未完全到位，營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的設(shè)置不合理，機(jī)構(gòu)行政化，或?qū)I(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)歸口于經(jīng)營(yíng)科，還缺乏營(yíng)銷(xiāo)策劃人員，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案實(shí)施情況的診斷、評(píng)價(jià)流于形式。對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃中出現(xiàn)的重大問(wèn)題表現(xiàn)得束手無(wú)策，調(diào)查預(yù)測(cè)、市場(chǎng)分析、策略制定、行動(dòng)方案出臺(tái)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制、營(yíng)銷(xiāo)管理等工作還不成體系，營(yíng)銷(xiāo)策劃能力低下。
5、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃不夠科學(xué)規(guī)范
湖南省有的開(kāi)發(fā)商囿于自身的短見(jiàn)，至今輕視營(yíng)銷(xiāo)策劃，策劃缺乏科學(xué)性與系統(tǒng)性。有的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)行為不規(guī)范，既不做深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，也沒(méi)有獨(dú)到新穎的營(yíng)銷(xiāo)思路，以為營(yíng)銷(xiāo)策劃就是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)推銷(xiāo)，這其中有操作上的淺薄，更有心態(tài)上的鄙陋，這對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)化、規(guī)范化很不利。
三、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的對(duì)策
1、強(qiáng)化市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃意識(shí)
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)要形成市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的全新理念，強(qiáng)化市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃意識(shí)，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃概念、作用要有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。21世紀(jì)的最大的競(jìng)爭(zhēng)是觀念的競(jìng)爭(zhēng)，觀念的落后是最大的落后，尤其是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)是觀念追潮的促進(jìn)派，要大膽改革，敢于實(shí)踐，創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的方法。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃將成為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的至高境界，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的各項(xiàng)工作有機(jī)地、整體地安排、部署、協(xié)調(diào)、銜接，做到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作周密合理，從而有效地盤(pán)活市場(chǎng)，確保產(chǎn)品暢銷(xiāo)。因此，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認(rèn)識(shí)中解脫出來(lái)。
2、確立全面系統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃思想
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓好前期策劃，即就是項(xiàng)目選擇和投資決策，項(xiàng)目選得好，市場(chǎng)就會(huì)有需求，后期銷(xiāo)售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷(xiāo)等措施，也無(wú)濟(jì)于事。尤其在市場(chǎng)不景氣時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注重市場(chǎng)調(diào)整和前期策劃工作。在業(yè)外人士看來(lái)，開(kāi)盤(pán)前無(wú)非是一些無(wú)關(guān)大節(jié)的瑣碎之事，其實(shí)開(kāi)盤(pán)成功是實(shí)現(xiàn)良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的重要基礎(chǔ)，開(kāi)盤(pán)前的整合營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運(yùn)用整合行為的過(guò)程，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)方式、手段的系統(tǒng)化結(jié)合，根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)值的全程營(yíng)銷(xiāo)效果。此階段應(yīng)完成的策劃工作是發(fā)掘項(xiàng)目的最佳賣(mài)點(diǎn)，打造個(gè)性化產(chǎn)品，做好定價(jià)前的市場(chǎng)調(diào)查研究，選擇好定價(jià)方法，進(jìn)行科學(xué)合理地定價(jià)，策劃好廣告，做好開(kāi)盤(pán)的時(shí)間選擇。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后一段時(shí)間形成一個(gè)銷(xiāo)售高峰，在高峰過(guò)后，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將會(huì)明顯下降，此時(shí)要注意加強(qiáng)盤(pán)后滾動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，調(diào)查消費(fèi)者對(duì)品牌的.認(rèn)識(shí)與接受程度，發(fā)掘新的細(xì)分市場(chǎng)與目標(biāo)客戶(hù)，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，進(jìn)行尾盤(pán)處理與售后策劃。湖南省大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃思想，對(duì)整體營(yíng)銷(xiāo)策劃知之不多，憑感覺(jué)搞策劃，這樣的策劃不符合房地產(chǎn)全程策劃的客觀要求。一個(gè)完善的商品房營(yíng)銷(xiāo)策劃包括前期階段、銷(xiāo)售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來(lái)策劃，方可使房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃充分發(fā)揮作用，否則，營(yíng)銷(xiāo)鏈不能搭接起來(lái)反而被中斷。因此，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)往后應(yīng)該樹(shù)立全面系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃思想，展開(kāi)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃、整體營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。
3、加強(qiáng)時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理性思考
開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)多年的探索，已開(kāi)始用理性的眼光看待市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的價(jià)值，但仍有許多企業(yè)還未從根本上認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的合理內(nèi)涵，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種貫穿市場(chǎng)意識(shí)、連接產(chǎn)前市場(chǎng)與產(chǎn)后市場(chǎng)的一種行為方式，營(yíng)銷(xiāo)策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤(pán)，總結(jié)出一種如何把樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式。開(kāi)發(fā)商分析樓盤(pán)與市場(chǎng)的對(duì)接問(wèn)題，是為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，做好樓盤(pán)的市場(chǎng)推廣。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種主動(dòng)創(chuàng)造效益的行為方法，是一條基于市場(chǎng)需求之上的“綱”，貫穿房地產(chǎn)定位、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等工作環(huán)節(jié)，它采用市場(chǎng)調(diào)研、銷(xiāo)售技巧等工作來(lái)開(kāi)拓、擴(kuò)大市場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運(yùn)用整合效應(yīng)的行為過(guò)程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一種內(nèi)化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營(yíng)銷(xiāo)策劃是物業(yè)構(gòu)筑品牌的基礎(chǔ)，樓盤(pán)品牌的創(chuàng)立，不是營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的簡(jiǎn)單虛擬，而是在營(yíng)銷(xiāo)每一環(huán)節(jié)中追求品牌意識(shí)的體現(xiàn)。因此，湖南省一些房地產(chǎn)企業(yè)“匆忙決策”、“盲目開(kāi)發(fā)”、“追捧時(shí)髦流行概念”的做法，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏理性的思考，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解還停留在表面上、現(xiàn)象上，對(duì)于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是貫穿市場(chǎng)意識(shí)，有效連接產(chǎn)前產(chǎn)后市場(chǎng)，運(yùn)用整合效應(yīng)謀劃營(yíng)銷(xiāo)方略，更高程度上塑造企業(yè)品牌，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造效益的概念還很淺薄。針對(duì)如此情況，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加深對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解，從整體上把握住市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概念與作用，走出適合企業(yè)自身情況的營(yíng)銷(xiāo)策劃之路，用審視的目光、科學(xué)的理念、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來(lái)對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行周密的營(yíng)銷(xiāo)策劃，使樓盤(pán)給企業(yè)帶來(lái)效益。
4、建立有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，它牽涉到企業(yè)、消費(fèi)者、社會(huì)三者之間關(guān)系的處理及利益的分配，包括機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析、目標(biāo)確定、策略制定、行動(dòng)方案設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算等多環(huán)節(jié)的配套整合，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)要控制、銜接、調(diào)整與處理，需組建一定的組織機(jī)構(gòu)，配備一定的專(zhuān)業(yè)人員，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查、預(yù)測(cè)與研究，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的可行性設(shè)計(jì)，開(kāi)展市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品定價(jià)、銷(xiāo)售渠道選擇及促銷(xiāo)等的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃牽涉的面廣，包含的內(nèi)容多，環(huán)節(jié)很復(fù)雜，需要建立市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系，以保證市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的有效實(shí)施。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的要求，結(jié)合市場(chǎng)與企業(yè)實(shí)際情況，不斷完善市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系。首先，建立由知識(shí)比較全面、營(yíng)銷(xiāo)技巧老到的人員組成營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作有專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)來(lái)管理，也有專(zhuān)門(mén)的人員來(lái)具體運(yùn)作。其次，制定合理的物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，使各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)工作事先得到周密的安排與部署，在時(shí)間進(jìn)度上相銜接，在實(shí)施行動(dòng)上能協(xié)調(diào)，在效果控制、檢查，評(píng)價(jià)上有具體措施，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系進(jìn)一步完善。
5、從長(zhǎng)計(jì)議做好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作
“短期行為”、“急功近利”是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為不理性的代名詞，忽視可持續(xù)發(fā)展的要求開(kāi)展的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)質(zhì)上無(wú)視了長(zhǎng)期發(fā)展，這樣的企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大風(fēng)大浪中經(jīng)不起考驗(yàn)�！懊つ扛L(fēng)”的實(shí)質(zhì)是缺乏自己的經(jīng)營(yíng)主張，由于市場(chǎng)信息有時(shí)滯性、隱蔽性，信息時(shí)常出現(xiàn)失真現(xiàn)象，捕風(fēng)捉影式的開(kāi)發(fā)，潛伏的危險(xiǎn)較大。不結(jié)合市場(chǎng)行情、樓盤(pán)具體要求，一哄而上搞開(kāi)發(fā)，看起來(lái)是搶奪市場(chǎng)，追求效益，實(shí)質(zhì)上不能塑造企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色，投資也獲不到理想的回報(bào)，企業(yè)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的效益。從歷史營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的利益包括目前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展兩個(gè)方面，目前利益一般來(lái)說(shuō)比較直截了當(dāng)，引人注目；而長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展要用遠(yuǎn)見(jiàn)的目光來(lái)審視，否則被認(rèn)為“不現(xiàn)實(shí)”、“無(wú)刺激”，因而易被忽視。其實(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)是經(jīng)營(yíng)者追求的目標(biāo)，只有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，才可經(jīng)久不衰。只追求目前利益，經(jīng)營(yíng)上就會(huì)因缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)打算而打亂仗，產(chǎn)生短視最后導(dǎo)致“好景不長(zhǎng)”，可以說(shuō)把暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)當(dāng)成唯一的追求，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會(huì)太久了。當(dāng)然，目前利益是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，沒(méi)有目前利益要求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也是不可想象的，而長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商一貫追求的目標(biāo)，不圖長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時(shí)要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的時(shí)候不可避開(kāi)目前利益，但當(dāng)目前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展兩者不可兼得時(shí)應(yīng)優(yōu)先考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)冷靜地檢查自身的經(jīng)營(yíng)方針，樹(shù)立科學(xué)的效益觀，在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)權(quán)衡好目前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開(kāi)發(fā)”等毛病的產(chǎn)生，從長(zhǎng)計(jì)議地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
6、確保市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)規(guī)范
據(jù)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)表明，近幾年物業(yè)投拆的個(gè)案最多，投拆的內(nèi)容大體為：發(fā)展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統(tǒng)不完善，宣傳內(nèi)容與事實(shí)不符，物業(yè)管理收費(fèi)高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開(kāi)發(fā)商不深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研就上項(xiàng)目，急躁冒進(jìn)，這是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃不科學(xué)、不規(guī)范、不理智的表現(xiàn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃將朝著規(guī)范化、科學(xué)化發(fā)展。就這一發(fā)展趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人才和優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)人員，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍管理，提高隊(duì)伍素質(zhì)，建立健全有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，找好營(yíng)銷(xiāo)主管，遵循營(yíng)銷(xiāo)人員思想、行為的客觀規(guī)律，發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng)造性，注重營(yíng)銷(xiāo)人員素質(zhì)與業(yè)務(wù)的培訓(xùn)。注重營(yíng)銷(xiāo)策劃工作各項(xiàng)內(nèi)容的銜接、協(xié)調(diào)，使?fàn)I銷(xiāo)策劃科學(xué)化、規(guī)范化。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，制定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)、設(shè)計(jì)策略與行動(dòng)方案并及時(shí)進(jìn)行實(shí)施后的追蹤檢查，以便發(fā)現(xiàn)策劃科學(xué)與否。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇2
中國(guó)化妝品市場(chǎng)是一個(gè)充滿(mǎn)活力的市場(chǎng)，本土企業(yè)的崛起，翻新，營(yíng)銷(xiāo)也各有高招。這促進(jìn)了國(guó)內(nèi)化妝品行業(yè)的發(fā)展，又加劇了行業(yè)品牌之爭(zhēng)。國(guó)化妝品市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，近年來(lái)逐步走向成熟，但市場(chǎng)成長(zhǎng)率依然高于整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。分析化妝品市場(chǎng)各個(gè)分支，可以看出推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力主要來(lái)源于護(hù)膚與彩妝兩個(gè)分支。相比于洗發(fā)水、牙膏等相對(duì)飽和的市場(chǎng)，彩妝市場(chǎng)近年來(lái)近50%的增長(zhǎng)率無(wú)疑是推動(dòng)整個(gè)化妝品市場(chǎng)發(fā)展的“火車(chē)頭”。
一、宏觀市場(chǎng)分析
（一）整體市場(chǎng)分析
美寶蓮自95年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，銷(xiāo)售拉動(dòng)廣告鋪天蓋地，朔就了其強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，相對(duì)低廉的產(chǎn)品價(jià)格，眾多的零售網(wǎng)點(diǎn)，月月出彩的終端活動(dòng)，這些促進(jìn)銷(xiāo)售的法寶在美寶蓮集合為一身。美寶蓮在國(guó)內(nèi)彩妝產(chǎn)品市場(chǎng)整體份額占有率達(dá)20%強(qiáng)，在很多二級(jí)城市，美寶蓮的市場(chǎng)份額占有率達(dá)到60%以上，而專(zhuān)柜銷(xiāo)量更是占到了美寶蓮整體銷(xiāo)量的60%以上。美寶蓮有強(qiáng)大的廣告支撐品牌拓展，有9年的國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，有大眾化的產(chǎn)品定位，盤(pán)踞著各地大中型商場(chǎng)超市的專(zhuān)柜，支撐著化妝品店的形象……美寶蓮很強(qiáng)大，強(qiáng)大的比我們還熟悉國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的需求，強(qiáng)大到可以成為市場(chǎng)走向的風(fēng)向標(biāo)。
（二）高�；瘖y品消費(fèi)市場(chǎng)分析
大學(xué)生化妝品調(diào)查背景和意義17PR是中國(guó)公關(guān)門(mén)戶(hù)，是中國(guó)最大企業(yè)公關(guān)總監(jiān)、媒體、行業(yè)的交繼電腦、MP3、手機(jī)等IT通信產(chǎn)品等消費(fèi)熱后，化妝品正在成為大學(xué)生群體中的又一新興消費(fèi)熱潮。在目前金融危機(jī)加劇，就業(yè)壓力增強(qiáng)的環(huán)境下，使用化妝品的現(xiàn)實(shí)意義已經(jīng)從美容、禮儀的角度，擴(kuò)展到個(gè)人素養(yǎng)，就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等方面。大學(xué)生的化妝品消費(fèi)不僅形成了一個(gè)規(guī)�？捎^的細(xì)分市場(chǎng)，甚至對(duì)整體市場(chǎng)也發(fā)生著影響。大學(xué)生們青春時(shí)尚，接受過(guò)良好的教育，社會(huì)關(guān)注程度高，如果通過(guò)大學(xué)生的消費(fèi)取向影響年輕人群體的消費(fèi)潮流，無(wú)疑將獲得巨大的市場(chǎng)效果。因此，大學(xué)生消費(fèi)者不僅具有現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的建立或者品牌形象的塑造，都是值得重視的'合作對(duì)象。
（三）高校彩妝卷調(diào)查結(jié)果分析：
1、市場(chǎng)容量
市場(chǎng)容量是指市場(chǎng)總量與該品牌的市場(chǎng)份額的乘積。市場(chǎng)容量除了包括消費(fèi)群容量還包括潛在消費(fèi)群容量，在不使用彩妝產(chǎn)品的人群中（我們把他們定為潛在消費(fèi)群）這類(lèi)群體的個(gè)體數(shù)量相當(dāng)可觀，占到全體的48.5%，通過(guò)問(wèn)卷的數(shù)據(jù)反饋，我們了解到他們不使用彩妝的原因主要為：‘認(rèn)為平淡也是一種美，不必要刻意修飾�！ㄓ�55.6%的潛在消費(fèi)者選擇此項(xiàng)）；‘平時(shí)太忙，沒(méi)時(shí)間化妝’和‘不會(huì)化妝’也分別占到29.4%和27.6%。盡管她們不使用彩妝，但絕大部分的人都沒(méi)有認(rèn)為‘在這方面花錢(qián)不值得’，選這項(xiàng)的人僅僅占3%左右，這說(shuō)明不使用彩妝或許是一種很無(wú)奈的選擇，內(nèi)心的潛意識(shí)還是向往，畢竟愛(ài)美是女人的天性。
2、品牌認(rèn)知
在彩妝品牌認(rèn)知度上，大家的認(rèn)知還是較為廣泛的。但在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)行為中，消費(fèi)者選擇的品牌卻絕大部分是美寶蓮，歐萊雅，DHC但從數(shù)據(jù)上我們不難看到我們大學(xué)生的消費(fèi)群體是擁有巨大潛力的消費(fèi)者。在會(huì)選擇什么價(jià)位的化妝品上，學(xué)生集中選擇了中低檔價(jià)位。
美寶蓮作為國(guó)內(nèi)彩妝市場(chǎng)的第一品牌，已經(jīng)牢牢抓住人心，所以一提到你所認(rèn)知的化妝品牌很多人都首先寫(xiě)到“美寶蓮”。不難看出其品牌深入人心，但是提到要購(gòu)買(mǎi)的化妝品牌時(shí)，絕大部分的學(xué)生并沒(méi)有選擇美寶蓮這樣的牌子。我覺(jué)得大學(xué)校園是化妝品市場(chǎng)消費(fèi)的潛力群體，如果哪個(gè)化妝品牌能開(kāi)拓這個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的話(huà)是個(gè)不錯(cuò)的idea。
二、美寶蓮彩妝產(chǎn)品SWOT分析優(yōu)勢(shì)（strengrth）：
1、美寶蓮的彩妝產(chǎn)品已經(jīng)全面采用全成分標(biāo)識(shí)，這在國(guó)內(nèi)品牌中還比較少見(jiàn)。
產(chǎn)品定位清晰：彩妝品牌——定位為18-30歲使用彩妝的女性。
2、美寶蓮一貫堅(jiān)持純天然、健康的理念，無(wú)論從店鋪裝修還是產(chǎn)品的包裝都是采用天然健康的環(huán)保料。3以高品質(zhì)，合理價(jià)位，簡(jiǎn)潔設(shè)計(jì)和豐富多彩的顏色為基本概念，充分展現(xiàn)個(gè)性感覺(jué)，引領(lǐng)時(shí)尚潮流，符合大學(xué)生的消費(fèi)觀點(diǎn)。
劣勢(shì)（weakness）：1銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)相比其他公司人員有劣勢(shì)。2市場(chǎng)份額及情感份額不夠。3消費(fèi)者對(duì)于彩妝的質(zhì)量要求更甚于護(hù)膚品，所以對(duì)彩妝的選購(gòu)多集中于知名品牌4美寶蓮主要是選擇專(zhuān)柜渠道，銷(xiāo)售點(diǎn)較少。
機(jī)會(huì)（opportunity）：1該產(chǎn)品采用全新的消費(fèi)理念和更注意大學(xué)生的心理訴求，容易被消費(fèi)者接受2中國(guó)化妝品市場(chǎng)平均年增長(zhǎng)幅度保持在13%-15%之間，而彩妝市廠有50%的增長(zhǎng)率3大學(xué)生的消費(fèi)意識(shí)比前輩更加前衛(wèi)而且大膽，這是彩妝市廠蓬勃發(fā)展的消費(fèi)能力基礎(chǔ)；
挑戰(zhàn)（threaten）：彩妝在大學(xué)生心中沒(méi)有形成清晰的概念，新產(chǎn)品推出來(lái)占有空間相對(duì)較少且市場(chǎng)培育培育期較長(zhǎng)2美容類(lèi)產(chǎn)品屬?gòu)V告性產(chǎn)品，行銷(xiāo)資源投入較大。彩妝市廠“洋土”品牌競(jìng)爭(zhēng)激烈。
三、營(yíng)銷(xiāo)策劃目的
本次策劃的目的是讓更多的大學(xué)生了解、使用“美寶蓮”這一化妝品。力爭(zhēng)在校園營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中在校園內(nèi)打響產(chǎn)品。
四、營(yíng)銷(xiāo)策劃戰(zhàn)略
目標(biāo)市場(chǎng)：國(guó)內(nèi)各高校
銷(xiāo)售渠道與策略：
�。�1）美寶蓮進(jìn)入大學(xué)校園選擇的最佳銷(xiāo)售渠道是校園超市和連鎖便利店，以及結(jié)合商超、小終端、美容專(zhuān)業(yè)線(xiàn)幾種渠道之優(yōu)勢(shì)所在。
�。�2）采用廣告開(kāi)道，促銷(xiāo)活動(dòng)策略，自我銷(xiāo)售策略，網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售策略
品牌定位：中低檔，定位于大眾品牌，通過(guò)各種超市渠道加大其在校園的滲透力度，讓每一個(gè)大學(xué)生在任何一個(gè)地方都能買(mǎi)到它的產(chǎn)品
廣告策略：采用最新廣告策劃方案，增加美寶蓮的知名度，廣告采用亞洲明星代言，強(qiáng)調(diào)美寶蓮的適用對(duì)象，在大學(xué)校園多做促銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)行彩妝知識(shí)宣傳，突出美寶蓮彩妝的優(yōu)點(diǎn)和特色，讓美寶蓮大眾化而非大路化。
專(zhuān)柜陳列策略：以試用裝陳列為主體，專(zhuān)柜要簡(jiǎn)潔而不簡(jiǎn)單，品牌形象突出，并采用專(zhuān)柜銷(xiāo)售和廣告影響相互促進(jìn)的銷(xiāo)售策略。
媒體策略：在大眾平面雜志媒體上投放品牌推廣性廣告為主體，專(zhuān)柜及活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)播放化妝科普宣傳片為輔助。并結(jié)合實(shí)用的化妝演示推廣。
促銷(xiāo)活動(dòng)策略：以根據(jù)季節(jié)變換推廣妝容為主要活動(dòng)引導(dǎo)，以?shī)y容產(chǎn)品禮包作為主要促銷(xiāo)形式，派發(fā)傳單，以抽獎(jiǎng)活動(dòng)氣氛強(qiáng)烈。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇3
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
首先感謝您在百忙之中翻閱我的自薦書(shū)，你的關(guān)注將翻開(kāi)我人生的一頁(yè)。通過(guò)對(duì)貴公司的了解，我愿到貴公司，為公司盡一份力，以便于公司對(duì)我的了解，現(xiàn)自我介紹如下：
我畢業(yè)于XX學(xué)校，學(xué)習(xí)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃專(zhuān)業(yè)，在努力學(xué)好專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課的同時(shí)，利用課余時(shí)間參加文體活動(dòng)。鍛煉自己的'交際能力，參加各種興趣小組，加強(qiáng)自己的動(dòng)手能力。
在校期間，我抓住一切機(jī)會(huì)鍛煉自己各方面的能力，使自己朝著現(xiàn)代社會(huì)所需要的具有創(chuàng)新精神的復(fù)合型人才發(fā)展。在努力學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的同時(shí)，學(xué)習(xí)了多門(mén)電子、機(jī)械類(lèi)基礎(chǔ)課程及會(huì)計(jì)類(lèi)全部課程，不僅培養(yǎng)了扎實(shí)的知識(shí)技能，訓(xùn)練了推理分析及實(shí)際操作能力，更建立了嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的思維體系；修完了專(zhuān)業(yè)以外其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的多門(mén)課程，并利用課余時(shí)間讀了大量市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)書(shū)籍，如營(yíng)銷(xiāo)企劃實(shí)務(wù)、銷(xiāo)售通路管理、企業(yè)廣告管理、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等，以完善我的專(zhuān)業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)。
“寬以待人、潔身自好”是我的處事原則；“精益求精、勇于進(jìn)取”是我的精神信念；“兢兢業(yè)業(yè)、不斷創(chuàng)新”是我的工作方式。
XX企業(yè)是XX企業(yè)文化龍頭，是每位銷(xiāo)售者向往的地方，同時(shí)被此企業(yè)的文化所感染；作為一名銷(xiāo)售人，能為此產(chǎn)品走向全國(guó)貢獻(xiàn)出一份力是我們每個(gè)人的榮幸，我真摯的希望貴公司為我提供展現(xiàn)自我的機(jī)會(huì)，我會(huì)以堅(jiān)韌的毅力戰(zhàn)勝以切困難，能成為貴公司一員，我三生有幸。
此致
敬禮！
求職人：
XXX年XX月XX日
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇4
一、市場(chǎng)環(huán)境分析：
我店經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題
1、目標(biāo)顧客群定位不太準(zhǔn)確，過(guò)于狹窄。
總的看我市酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍不好，主要原因是酒店過(guò)多，供大于求，而且我們經(jīng)營(yíng)方式雷同，沒(méi)有自己的特色，或者定位過(guò)高，消費(fèi)者難以接納，另外就是酒店服務(wù)質(zhì)量存在一定問(wèn)題，影響了消費(fèi)者到酒店消費(fèi)的信心。
2、我店在經(jīng)營(yíng)中也存在一些問(wèn)題，去年的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，我們應(yīng)當(dāng)反思目標(biāo)市場(chǎng)的定位。應(yīng)當(dāng)充分挖掘自身的優(yōu)越性，拓寬市場(chǎng)。我酒店目標(biāo)市場(chǎng)定位不合理，這是導(dǎo)致效益不佳主要原因。我店所在的的東都是一個(gè)消費(fèi)水平較低的鎮(zhèn)，居民大部分都是個(gè)體戶(hù)，多數(shù)居民的收入水平尚不能接受。但我店的硬件水平和服務(wù)質(zhì)量在東都鎮(zhèn)都是上乘的，我們一貫以中檔酒店定位于市場(chǎng)，面向中低檔消費(fèi)群體，對(duì)東都鎮(zhèn)的居民不能構(gòu)成消費(fèi)吸引力。
3、新聞宣傳力度不夠，沒(méi)能在市場(chǎng)上引起較大的轟動(dòng)，市場(chǎng)知名度較小。
4、我店雖然屬于三和化工有限公司（三和化工是我市著名的企業(yè)）但社會(huì)上對(duì)我店卻不甚了解，我店除在開(kāi)業(yè)時(shí)做過(guò)短期的新聞宣傳外再也沒(méi)有做過(guò)大型廣告，這導(dǎo)致我酒店的知名度很低。
二、周?chē)h(huán)境分析
我鎮(zhèn)的整體消費(fèi)水平不高，我店的位置也比較偏僻、而且路不好走、沒(méi)有明確指示牌客人很難找到我店位置，過(guò)往車(chē)輛不多，流動(dòng)客人甚少。
三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
我店周?chē)鷽](méi)有與我店類(lèi)似檔次的酒店，只有不少的小餐館，雖然其在經(jīng)營(yíng)能力上不具備與我們競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力，但其以低檔菜物美價(jià)廉吸引了大量的司機(jī)和本廠員工的就餐。總體上看他們的經(jīng)營(yíng)情況是不錯(cuò)的。而我們雖然設(shè)施和服務(wù)都不錯(cuò)，但由于市場(chǎng)定位的錯(cuò)誤，實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，在市場(chǎng)中與同檔次酒店相比是處于劣勢(shì)的。
而且在七月中旬有5家酒店相繼開(kāi)業(yè)。
1、全國(guó)連鎖盛世蓮花餐飲、住宿、洗浴一體化服務(wù)，市場(chǎng)定位中高檔，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)
2、百年順風(fēng)大酒店試營(yíng)業(yè)期間，市場(chǎng)定位中檔，促銷(xiāo)方式每桌送鮑魚(yú)。
3、新雅大酒店重新設(shè)計(jì)裝修，建立新泰第一家閣樓式生態(tài)園，市場(chǎng)定位中檔以上。
4、煙臺(tái)海鮮坊重新裝修，市場(chǎng)本身很穩(wěn)固，新泰唯一一家主營(yíng)海鮮酒店，市場(chǎng)定位中高檔。
5、土家大院由新城賓館改造而成生態(tài)園性質(zhì)，仿照泰安鄉(xiāng)下老家、國(guó)山家園設(shè)計(jì)
在調(diào)查考察過(guò)程中發(fā)現(xiàn)大批客戶(hù)的流失，現(xiàn)榮峰國(guó)際、名田生態(tài)園、杞都賓館、匯豐大酒店他們一直在搶占東都鎮(zhèn)市場(chǎng)，具了解名田生態(tài)園每季度對(duì)東都鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)投入費(fèi)用達(dá)到8000多，榮峰國(guó)際投入更大。
四、我店優(yōu)勢(shì)分析
�。�1）我店是三和化工有限公司分公司，三和化工是我市的著名企業(yè)，其公司實(shí)力雄厚是不容質(zhì)疑的，因此我們?cè)诩?xì)致規(guī)劃時(shí)，也應(yīng)充分利用我們的品牌效應(yīng)，充分發(fā)掘其品牌的巨大內(nèi)蘊(yùn)，讓消費(fèi)者對(duì)我們的餐飲產(chǎn)品不產(chǎn)生懷疑，充分相信我們提供的是質(zhì)高的產(chǎn)品，在我們的規(guī)劃中應(yīng)充分注意到這一點(diǎn)來(lái)吸引消費(fèi)者。
（2）我店硬件設(shè)施良好，資金雄厚，而且有自己的停車(chē)場(chǎng)和大型的健身場(chǎng)地。這可以用來(lái)吸引過(guò)往司機(jī)和用來(lái)開(kāi)發(fā)一些促銷(xiāo)項(xiàng)目以吸引消費(fèi)者。
五、目標(biāo)市場(chǎng)分析：
位于大眾百姓和附近的的小企業(yè)，及過(guò)往司機(jī)，在此基礎(chǔ)上再吸引一些中高收入的消費(fèi)群體。他們有如下的共性：
1）收入水平或消費(fèi)能力一般，講究實(shí)惠清潔，到酒店消費(fèi)一般是宴請(qǐng)親朋或節(jié)假日的生活改善。
2）不具經(jīng)常的高消費(fèi)能力但卻有偶爾的改善生活的愿望。
六、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總策略：
�。�、“百姓的高檔酒店”——獨(dú)特的文化是吸引消費(fèi)者的'法寶，我們?cè)谖幕线M(jìn)行定位，雖然我們把飯店定位于面向中低收入的百姓和附近的企業(yè)，但卻不意味把酒店的品位和產(chǎn)品質(zhì)量降低，我們要提供給顧客物美價(jià)廉的優(yōu)質(zhì)餐飲產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，決不可用低質(zhì)換取低價(jià)，這樣也是對(duì)顧客的尊重
�。病⑦M(jìn)行大力宣傳，突出本酒店的特色，讓消費(fèi)者從感性上對(duì)陽(yáng)和生態(tài)園有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)。讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到我們提供給他的是一個(gè)讓他有能力享受生活的地方，吸引消費(fèi)者的光顧。讓顧客從心理上獲得一種“尊貴”的滿(mǎn)足。
�。�、采用強(qiáng)勢(shì)廣告，如墻貼，以期引起“轟動(dòng)效應(yīng)”作為強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售，從而吸引大量的消費(fèi)者注意，建立知名度。
七、20xx年行動(dòng)計(jì)劃和執(zhí)行方案
1、改變經(jīng)營(yíng)的菜系。本年度我們可以“模糊”菜系的概念，只要顧客喜歡，我們可以做大眾菜也可以根據(jù)需要制作高檔菜，這樣表面上看使我們的酒店沒(méi)有特色菜，其實(shí)不然，大眾菜并不等同于低檔菜，我們?cè)诰幹撇藛螘r(shí)，可以在各菜系中擇其“精華”，把其代表菜選入，并根據(jù)市場(chǎng)和季節(jié)的變化做適當(dāng)調(diào)整，有了這些“精華”，我們?cè)诩尤氪罅康拇蟊姴�。這樣我們可以給顧客很大的選擇余地，適應(yīng)了不同口味人的需要。
2、降低菜價(jià)吸引顧客。菜價(jià)在整體上下降，某些高檔菜可以?xún)r(jià)高，大部分菜優(yōu)質(zhì)低價(jià)，菜價(jià)在整體上是低的，但也照顧了高消費(fèi)顧客的要求。價(jià)格策略①優(yōu)惠折扣。②、抽獎(jiǎng)及禮品贈(zèng)送優(yōu)惠。
3、為普通百姓和司機(jī)提供低價(jià)優(yōu)質(zhì)的套餐和快餐。套餐分不同的檔次，但主要是根據(jù)人數(shù)，如2人就餐、4人套餐、6人套餐、8人套餐，人數(shù)越多價(jià)格相對(duì)越低，這樣可以吸引更多的人來(lái)消費(fèi)。主要目的是以實(shí)惠取勝。把酒店富余的停車(chē)場(chǎng)增加洗車(chē)設(shè)備，為客人免費(fèi)洗車(chē)。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇5
摘要：本文通過(guò)分析，指出我國(guó)商品房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的幾種問(wèn)題所在，有針對(duì)性地提出建議，具體分析了營(yíng)銷(xiāo)策劃模式，最后提出自己的見(jiàn)解。
關(guān)鍵詞：商品房 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 模式
1 我國(guó)商品房營(yíng)銷(xiāo)策劃現(xiàn)狀存在問(wèn)題。
1.1 忽視全程營(yíng)銷(xiāo)，過(guò)分注重企業(yè)收益
在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)不高，房地產(chǎn)公司只注重經(jīng)濟(jì)效益，粗制濫造，偷工減料，不能保證房子建筑質(zhì)量，房屋設(shè)計(jì)不合理，尤其后續(xù)服務(wù)不到位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欺騙客戶(hù)等行為嚴(yán)重?fù)p毀了自己的信譽(yù)。最主要的是開(kāi)發(fā)
商蓋完房子再找客戶(hù)，不考慮廣大消費(fèi)者的實(shí)際需要，從不做充分的市場(chǎng)調(diào)查和完善的售后服務(wù)，把房子賣(mài)完掙了錢(qián)了事。
1.2 熱衷于炒作概念，忽略客戶(hù)真正需求
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，地理位置差的地塊和郊區(qū)的地塊開(kāi)始熱起來(lái)，“概念炒作”、“包裝地產(chǎn)”開(kāi)始出現(xiàn)，炒作地產(chǎn)是一種很?chē)?yán)重的投機(jī)心態(tài)，只是追求表面熱鬧，知名度有一定提高，無(wú)益于提高內(nèi)在素質(zhì)，將會(huì)引發(fā)不少營(yíng)銷(xiāo)后遺癥，成為行業(yè)公害。事實(shí)上，客戶(hù)看重的不是炒作得是不是熱鬧，而是著重房屋質(zhì)量好、產(chǎn)品物超所值、合同信譽(yù)好、物業(yè)管理到位。
1.3 過(guò)度依靠大量廣告，效果較差并且營(yíng)銷(xiāo)成本高
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的很激烈，很多開(kāi)發(fā)商熱衷于密集廣告，通過(guò)短期鋪天蓋地的宣傳達(dá)到快速賣(mài)房，為此投入大量廣告資金。但是，廣告宣傳不是決定性因素，項(xiàng)目本身質(zhì)量、環(huán)境、交通、設(shè)計(jì)等因素才是客戶(hù)決定購(gòu)買(mǎi)與否的主要因素。
2 商品房營(yíng)銷(xiāo)策劃的對(duì)策
2.1 加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，洞察客戶(hù)實(shí)際需求
通過(guò)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，研究分析出客戶(hù)群的真正需求，體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目每一個(gè)附加的功能，如：①項(xiàng)目自然環(huán)境，在項(xiàng)目中重視搞綠化，這樣就形成了綠色項(xiàng)目、宜居生活區(qū)的概念；②教育，通過(guò)與有名的小學(xué)、初中、高中等教育機(jī)構(gòu)合作，把人們關(guān)心對(duì)子女教育的興趣變成購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力；③項(xiàng)目整體視覺(jué)效果，即對(duì)整體形象的設(shè)計(jì)，項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中注重對(duì)整體形象的宣傳、推廣，但“為環(huán)境而環(huán)境”可能會(huì)造成建筑與維護(hù)費(fèi)用很高，就失去了實(shí)際的作用；④項(xiàng)目中居住地水資源問(wèn)題，有水才能適合居住，才能更好引起客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望；⑤樓宇管理數(shù)字化，在物業(yè)管理各個(gè)方面使用計(jì)算機(jī)智能數(shù)字化管理，提高效率和管理水平；⑥建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，用建筑設(shè)計(jì)藝術(shù)吸引客戶(hù)的興趣，并以世界其它經(jīng)典建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格進(jìn)行模仿和比較，突出自己的特點(diǎn)；⑦聚會(huì)娛樂(lè)場(chǎng)所，如果用聚會(huì)娛樂(lè)場(chǎng)所的大小、層次、功能提高客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望，但之后的運(yùn)營(yíng)的高額費(fèi)用可能成為開(kāi)發(fā)商的一個(gè)負(fù)擔(dān)；⑧物業(yè)管理公司的選擇，委托一家有名的物業(yè)管理公司管理，或提高物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)的層次標(biāo)準(zhǔn)，增加服務(wù)項(xiàng)目，以此促進(jìn)銷(xiāo)售；⑨城市四周邊緣，即以城市四周自然環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮等形成項(xiàng)目特色，但是，對(duì)住宅項(xiàng)目而言，居住環(huán)境配套性的缺失往往成為硬傷。隨著客戶(hù)理性程度的增加以及購(gòu)房目的的轉(zhuǎn)移，還是要求實(shí)實(shí)在在、扎扎實(shí)實(shí)的做好樓盤(pán)本身的開(kāi)發(fā)。
一個(gè)成功的開(kāi)發(fā)商，要重視客戶(hù)的喜好和需求，根據(jù)客戶(hù)的需求進(jìn)行針對(duì)性的、滿(mǎn)足性的開(kāi)發(fā)，這是一個(gè)根本性的問(wèn)題。如何才是一個(gè)好項(xiàng)目呢？要在以下幾個(gè)方面做好：項(xiàng)目配套設(shè)施；地理位置；整體環(huán)境；布局合理、戶(hù)型設(shè)計(jì)；項(xiàng)目物業(yè)管理。
2.2 明確目標(biāo)市場(chǎng)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)查，然后通過(guò)科學(xué)分析，確定項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)，定位目標(biāo)客戶(hù)群，把握目標(biāo)客戶(hù)群體特點(diǎn)，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)策略，提出開(kāi)發(fā)基本思路，協(xié)助訂立符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的開(kāi)發(fā)方案，項(xiàng)目規(guī)劃理念，最后形成項(xiàng)目定位。具體包括：項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位；目標(biāo)客戶(hù)人群定位；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體規(guī)劃建議（項(xiàng)目交通道路規(guī)劃建議、戶(hù)型布局設(shè)計(jì)建議、建筑整體風(fēng)格建議、建筑外立面設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目園林景觀規(guī)劃建議、社區(qū)配套設(shè)施建議、樓宇智能配套建議、房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)建議、使用裝飾材料建議、項(xiàng)目物業(yè)管理建議）。
首先：確定項(xiàng)目本身特色。包括對(duì)樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)和項(xiàng)目宜居環(huán)境的確立，在設(shè)計(jì)上突出表現(xiàn)樓盤(pán)的整體特色形象。在項(xiàng)目宜居環(huán)境上要體現(xiàn)出樓盤(pán)如何位置優(yōu)越，交通便利，生活配套設(shè)施齊全等。
其次：調(diào)查目標(biāo)客戶(hù)群并借助科學(xué)方法進(jìn)行分析。掌握同一城市里同一時(shí)期內(nèi)各樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)情況，根據(jù)不同項(xiàng)目的不同開(kāi)發(fā)理念，地理位置，銷(xiāo)售價(jià)格等確立影響自己樓盤(pán)銷(xiāo)售的對(duì)手，建立全方位跟蹤調(diào)查對(duì)手的檔案系統(tǒng)，及時(shí)掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷(xiāo)售手段和銷(xiāo)售情況等，進(jìn)行分析，根據(jù)自己樓盤(pán)特點(diǎn)，不斷地調(diào)整完善并最終確立自己的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)方案。
2.3 創(chuàng)立名牌，培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶(hù)群
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，開(kāi)發(fā)商應(yīng)認(rèn)真考慮如何為自己的`項(xiàng)目乃至企業(yè)建立自己的品牌形象，并借助品牌影響提高產(chǎn)品附加價(jià)值、增大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，爭(zhēng)取獲得更多的市場(chǎng)份額，促使客戶(hù)成為自己品牌的忠實(shí)客戶(hù)。通過(guò)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體包裝，以合適的形象營(yíng)銷(xiāo)向客戶(hù)傳達(dá)良好的企業(yè)品牌形象。企業(yè)形象設(shè)計(jì)內(nèi)容：項(xiàng)目周邊環(huán)境包裝、建筑施工及項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理包裝、營(yíng)銷(xiāo)部包裝、廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。通過(guò)形象設(shè)計(jì)及包裝，打造良好的企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的建筑工程質(zhì)量、完善的項(xiàng)目物業(yè)管理形象，從而確立一流的市場(chǎng)項(xiàng)目形象、做好名牌塑造的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在使客戶(hù)滿(mǎn)意、保證客戶(hù)利益的前提下通過(guò)正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)活動(dòng)得到合理利潤(rùn)。
3 全程營(yíng)銷(xiāo)策劃理論
“全程策劃理論”概念就是以項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)為主線(xiàn)，以“滿(mǎn)足客戶(hù)需求，提供有效供給”為目的，將項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目市場(chǎng)分析、項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃布局、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、建筑工程控制、營(yíng)銷(xiāo)推廣、售后服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，進(jìn)行“全過(guò)程”策劃。潘彤先生以房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃理論為指導(dǎo)，總結(jié)出自己的STP模式。潘彤先生認(rèn)為買(mǎi)房客戶(hù)有三個(gè)特點(diǎn)：需求多樣；需求多變；需求可引導(dǎo)。針對(duì)這些特點(diǎn)，STP模式分為市場(chǎng)調(diào)查分類(lèi)、確定提供什幺樣的產(chǎn)品及市場(chǎng)定位三個(gè)步驟，來(lái)體現(xiàn)客戶(hù)的未來(lái)期望、客戶(hù)現(xiàn)實(shí)生活中的需要、同行房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)情況。在整個(gè)房地產(chǎn)操盤(pán)過(guò)程中，一開(kāi)始就引入營(yíng)銷(xiāo)思想，考慮到以后如何售房，然后制訂出開(kāi)發(fā)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。
4 營(yíng)銷(xiāo)策劃模式要不斷創(chuàng)新
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是一門(mén)新興的學(xué)科，既與傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)有一脈相承之處，又有自己的時(shí)代特點(diǎn)，必須有針對(duì)性地進(jìn)行創(chuàng)新，必須考慮充滿(mǎn)時(shí)代消費(fèi)色彩的購(gòu)房因素（生態(tài)環(huán)境、教育醫(yī)療環(huán)境、投資炒作因素等），推出適合時(shí)代潮流的新的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式，才能在房地產(chǎn)大市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，穩(wěn)定快速發(fā)展。
以下因素對(duì)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式有很大影響。第一，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)前各項(xiàng)調(diào)查工作。這是關(guān)系到項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵一步。需要對(duì)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)情況與政府有關(guān)政策變化、房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)以及國(guó)家的整體金融環(huán)境、國(guó)家和地方政府住房制度的改革動(dòng)向等等做詳細(xì)調(diào)查并借助科學(xué)方法進(jìn)行分析。第二，突出產(chǎn)品策略為所有營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)重心。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，商品必須要適合客戶(hù)的興趣，合理選擇建筑材料，項(xiàng)目后期物業(yè)管理要好，讓業(yè)主沒(méi)有后顧之憂(yōu)。第三，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間有什幺不同，突出本項(xiàng)目的地產(chǎn)特點(diǎn)、品牌信譽(yù)和管理優(yōu)勢(shì)，提高地產(chǎn)本身價(jià)值和附加價(jià)值，形成整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第四，合理利用產(chǎn)品價(jià)格策略。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)定價(jià)一定要符合客戶(hù)的認(rèn)同價(jià)位和經(jīng)濟(jì)能力，定價(jià)過(guò)高和經(jīng)濟(jì)承受不起都會(huì)造成有價(jià)無(wú)市，叫好不叫座的尷尬局面，同時(shí)定價(jià)還要兼顧自己的成本及利潤(rùn)，賠本的買(mǎi)賣(mài)不能做。第五，增加銷(xiāo)售渠道，提高銷(xiāo)售量。在買(mǎi)方市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)公司應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，由坐商變行商。
目前，全國(guó)各地的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生變化，賣(mài)方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，所以，各大開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)策略模式的創(chuàng)新，才能贏得競(jìng)爭(zhēng)。
參考文獻(xiàn)：
[1]李春.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃研究[D].中國(guó)優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)，20xx（4）.
[2]王馨.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的問(wèn)題及對(duì)策[D].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，20xx.
[3]張傳勇.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)亟待突圍[J].市場(chǎng)觀察，20xx（12）.
[4]朱興鳳.淺析房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃[J].中國(guó)科技信息，20xx（14）.
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 篇6
摘要：臺(tái)州市××區(qū)位于東海之濱，地處我國(guó)黃金海岸線(xiàn)中段，依山近海，利兼水陸，素有“模具、蜜桔之鄉(xiāng)”之稱(chēng)，是浙江南部經(jīng)濟(jì)、文化、交通、旅游集散地，全區(qū)總面積988平方公里，人口57萬(wàn)，區(qū)內(nèi)及附近人口達(dá)150余萬(wàn)。自然條件優(yōu)越，屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，冬暖夏涼，氣候宜人，雨量充沛，物產(chǎn)豐富，山清水秀，風(fēng)光旖旎，是一處別具特色的人間勝地。
改革開(kāi)放以來(lái)特別是近年以來(lái)，臺(tái)州人憑著思想開(kāi)放，勇于開(kāi)拓創(chuàng)新的經(jīng)商頭腦，使得經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步明顯，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，已形成多種經(jīng)濟(jì)成分并存、多業(yè)并舉的良好經(jīng)濟(jì)格局，創(chuàng)造了全市矚目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“先進(jìn)一步”的優(yōu)勢(shì)，外貿(mào)和經(jīng)濟(jì)每年大幅增長(zhǎng)，為臺(tái)州的商務(wù)活動(dòng)和旅游的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)，目前酒店的入住率和房?jī)r(jià)正節(jié)節(jié)攀升，餐飲娛樂(lè)興隆，投資經(jīng)營(yíng)酒店有著非常美好的前景。
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃；思路；調(diào)查；市場(chǎng)分析；推廣
××酒店市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃
一年四季在于春，凡事成功靠計(jì)劃，中國(guó)的酒店業(yè)是伴隨著改革開(kāi)放30年而調(diào)整成長(zhǎng)的，現(xiàn)作為一個(gè)大產(chǎn)業(yè)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息化進(jìn)程的加快，以及我國(guó)加入世貿(mào)組織，旅游企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)和壓力也越來(lái)越大，國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)國(guó)內(nèi)化，國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)國(guó)際化成為必然，酒店業(yè)正面臨著新一輪的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，在此情況下，我們?nèi)绾伪３肿陨韮?yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)中不斷壯大和發(fā)展自己，這是每家酒店管理者和每家酒店都必須正視和回答的問(wèn)題，與之相適應(yīng)，酒店?duì)I銷(xiāo)也應(yīng)從以前不被重視，而逐步走向重現(xiàn)：并以營(yíng)銷(xiāo)為頭等大事來(lái)抓，酒店?duì)I銷(xiāo)管理也應(yīng)從“被動(dòng)型營(yíng)銷(xiāo)”向“主動(dòng)型營(yíng)銷(xiāo)”轉(zhuǎn)變，建立現(xiàn)代化企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理制度，由此，一個(gè)酒店的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃就顯得至關(guān)重要。本營(yíng)銷(xiāo)方案是筆者為目前正在籌備的一家四星級(jí)商務(wù)旅游酒店所做的一個(gè)全年市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)采劃方案。由于時(shí)間倉(cāng)促方案不妥之處難免，敬請(qǐng)老師和同行糾正。
一、酒店簡(jiǎn)介
××國(guó)際大酒店位于臺(tái)州市××區(qū)，東鄰東海，南與國(guó)家AAAAA級(jí)著名旅游景區(qū)北雁蕩山相鄰（僅30公理），黃巖機(jī)場(chǎng)（20分鐘車(chē)程），溫州永強(qiáng)機(jī)場(chǎng)（70分鐘車(chē)程），寧波櫟社機(jī)場(chǎng)（120分鐘車(chē)程），杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)（150分鐘車(chē)程），甬臺(tái)溫高速公路，甬臺(tái)溫鐵路（正在建設(shè)中），104國(guó)道穿城而過(guò)，交通十分方便，景色宜人，地理位置十分優(yōu)越。
××國(guó)際大酒店由浙江××進(jìn)出口公司投資1.5億人民幣，按國(guó)家四星級(jí)商務(wù)旅游酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造和布局，建筑面積25000余平方米，由主樓19層,裙樓3層,地下室2層組成，地下室為大型停車(chē)場(chǎng)。酒店擁有165間（套）客房，餐飲1000余中西餐位，設(shè)有大型多功能廳和各種規(guī)格會(huì)議室及桑拿浴、商務(wù)中心，會(huì)務(wù)中心，美容美發(fā)，臺(tái)球室，乒乓球室，健身房等康樂(lè)設(shè)施，是一個(gè)設(shè)施齊備，設(shè)備高檔，裝修時(shí)尚，富有文化品位的高檔商務(wù)旅游酒店。目前酒店已進(jìn)入裝修階段，預(yù)計(jì)20xx年5月下旬試營(yíng)業(yè)。
二、灑店安裝裝飾思路
1、功能布局要合理，便于內(nèi)外分開(kāi)，后勤區(qū)域能滿(mǎn)足服務(wù)需要，前臺(tái)服務(wù)區(qū)域能發(fā)揮經(jīng)營(yíng)效果。設(shè)備配置合理，利于操作節(jié)能。
2、建設(shè)中要嚴(yán)抓質(zhì)量和進(jìn)度關(guān)，以及安全生產(chǎn)，為酒店開(kāi)業(yè)打好基礎(chǔ)，樹(shù)立品牌。
3、裝飾上講求個(gè)性化，要有亮點(diǎn)，裝飾要有特色和重點(diǎn)，以鮮明的特色來(lái)吸引客人，同時(shí)考慮到今后的更新，對(duì)必要的裝飾要講究，輔助的裝飾要價(jià)廉物美。
4、整個(gè)酒店突出文化品味，增加藝術(shù)氛圍，要化力氣投入資金搞好酒店環(huán)境藝術(shù)，專(zhuān)題策劃，使布置對(duì)裝飾起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用，突出商務(wù)和豪華氣氛。
三、區(qū)內(nèi)酒店經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查
目前××區(qū)及附近共有酒店9家(含社會(huì)餐飲)，其中四星級(jí)0家，三星級(jí)4家，二星級(jí)0家，一星級(jí)0家，客房1000間，床位1700床，××區(qū)目前四星級(jí)酒店僅我們一家，現(xiàn)取檔次或地理位置相近的有可比性的幾家酒店和社會(huì)餐館作代表進(jìn)行比較：
四、客源市場(chǎng)分析
�、艌F(tuán)隊(duì)—本市旅行社及本區(qū)旅行社（臺(tái)州，杭州，溫州，寧波等）；
⑵散客—首先××及周邊地區(qū)；
�、菚�(huì)議—政府各職能部門(mén)、××各民營(yíng)企業(yè)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商務(wù)公司；
五、不同季節(jié)營(yíng)銷(xiāo)策略
20xx年5月份
借助酒店開(kāi)業(yè)大好時(shí)光大做形象推廣，訊猛將酒店推向市場(chǎng)開(kāi)拓銷(xiāo)售市場(chǎng)，要穩(wěn)扎穩(wěn)打做到推廣經(jīng)營(yíng)管理雙管齊下。對(duì)服務(wù)規(guī)范，衛(wèi)生規(guī)范，制度規(guī)范狠下功夫，在本月要留住第一批客人，并取得賓客的信任。
�、偶訌�(qiáng)對(duì)六月份市場(chǎng)調(diào)查。六一節(jié)兒童節(jié)——以“享受親情，歡樂(lè)無(wú)限”為主題推出兒童歡樂(lè)節(jié)進(jìn)行餐、房.娛樂(lè)組合銷(xiāo)售。制定父親節(jié)——以“父親也需要關(guān)懷”為主題進(jìn)行餐、房組合銷(xiāo)售。（六月份第三個(gè)星期天）
�、萍訌�(qiáng)“六一”兒童節(jié)，父親節(jié)日活動(dòng)促銷(xiāo)；
⑶加強(qiáng)商務(wù)促銷(xiāo)；
�、挪惋嫴�10月下旬完成制作方案；
⑵銷(xiāo)售部、餐飲部10月下旬完成廣告宣傳促銷(xiāo)方案及環(huán)境布置方案由于春節(jié)、元宵節(jié)、情人節(jié)時(shí)間相近，可貫穿起來(lái)。
六、市場(chǎng)推廣方法
開(kāi)拓市場(chǎng)沒(méi)有多大捷徑可走，吃苦是最根本的出路。為什么這樣說(shuō)，因?yàn)闇?zhǔn)確的定位，合理的房?jī)r(jià)，良好的合作信譽(yù)具備的同時(shí)，信息輸出（宣傳促銷(xiāo)）是最關(guān)鍵。酒店銷(xiāo)售在廣告宣傳上不可能像做日用品，大量投放媒體廣告。即使有也是小范圍在開(kāi)業(yè)初期，那么人員促銷(xiāo)是最主要的手段。所以定期回訪是最重要的。
�、艜�(huì)務(wù)客源促銷(xiāo)
1、促銷(xiāo)時(shí)間：上半年1至4月下半年10—12月。
2、促銷(xiāo)對(duì)象（a）政府各職能部門(mén)；（b）本地商務(wù)公司；（c）區(qū)外商務(wù)公司。
3、以本地區(qū)企業(yè)單位和建立市區(qū)酒店聯(lián)盟對(duì)接會(huì)務(wù)、散客。
4、健全代理制，組織市內(nèi)外會(huì)務(wù)客源。策劃一些經(jīng)濟(jì)類(lèi)的學(xué)術(shù)研討，培訓(xùn)班會(huì)議和事業(yè)單位的會(huì)議。
�、粕⒖驮�
散客市場(chǎng)客源的開(kāi)發(fā)，是我們酒店客房追求的最主要的客源市場(chǎng)，要在有限的房數(shù)提高總量，散團(tuán)比例的改變是根本途徑，在開(kāi)拓散客市場(chǎng)，重點(diǎn)是區(qū)內(nèi)市場(chǎng)，其次是附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他區(qū)域，從戰(zhàn)略方向上來(lái)講最后的重點(diǎn)向椒江，路橋，溫嶺，溫州，寧波，杭州等地。
1、參加行業(yè)的連銷(xiāo)服務(wù)網(wǎng)，加強(qiáng)與各企事業(yè)單位的聯(lián)系，穩(wěn)定現(xiàn)有客戶(hù)，大力開(kāi)發(fā)新客戶(hù)。本地市場(chǎng)客戶(hù)要逐一登門(mén)拜訪。
2、針對(duì)散客、客房、餐飲捆綁銷(xiāo)售，客戶(hù)在酒店住房，可同時(shí)在餐飲、娛樂(lè)方面享受不同程度的優(yōu)惠。
3、根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種套餐（包價(jià)），含客房、餐飲及會(huì)所制。
4、大力發(fā)展長(zhǎng)住客戶(hù)、制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎(jiǎng)勵(lì)制度；
5、擴(kuò)大司機(jī)拉客量，對(duì)出租車(chē)司機(jī)的促銷(xiāo)，健全中介養(yǎng)價(jià)規(guī)定和訂房差價(jià)提差方法；
6、開(kāi)辟網(wǎng)上訂房，加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)訂房中心的訂房；
�、遣惋嫴�
1、增加品種和特色菜，降低價(jià)格，提高質(zhì)量；
2、舉辦“美食節(jié)”促銷(xiāo)活動(dòng)。
3、根據(jù)節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、良緣宴、謝師宴，長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等。
4、開(kāi)展有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴、贈(zèng)送客房或免費(fèi)接送及小禮品，鮮花贈(zèng)送和在報(bào)刊、祝賀廣告、電視臺(tái)、電臺(tái)送歌活動(dòng)；
5、增加旅行社制定用餐，給導(dǎo)游折扣，增加團(tuán)隊(duì)自送餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。（每天前臺(tái)部給餐飲部提供一份導(dǎo)游姓名和房單號(hào)，以便銷(xiāo)售部和餐飲部聯(lián)系）。
�、葍�(nèi)部消費(fèi)鏈建立
A、通過(guò)內(nèi)外促銷(xiāo)宣傳鏈完成內(nèi)部消費(fèi)鏈；
1、各地的新聞媒體的全面合作，除正常的廣告播放和欄目的合作，同時(shí)抓住時(shí)機(jī)策劃和炒作一些臨時(shí)性的新聞報(bào)道宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度；
2、交通工具上的宣傳：如出租車(chē)，中巴車(chē)上做酒店介紹的宣傳；
3、人員促銷(xiāo)，登門(mén)拜訪促銷(xiāo)，信函促銷(xiāo)，通過(guò)旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等。通過(guò)以上方法和其他宣傳促銷(xiāo)宣傳網(wǎng)，把客人吸引進(jìn)來(lái)；
�、蓛�(nèi)部宣傳網(wǎng)
客人進(jìn)店要促成每項(xiàng)消費(fèi)，就必須把每項(xiàng)服務(wù)介紹給他們，這樣就需要建立內(nèi)部宣傳網(wǎng)——自走進(jìn)酒店的大廳開(kāi)始，就能了解酒店基本設(shè)施情況（制作總體設(shè)施燈箱和圖片），進(jìn)入摟層又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房除了一些重點(diǎn)介紹的項(xiàng)目外，還有一本圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項(xiàng)設(shè)施的介紹圖片，計(jì)費(fèi)方法，電視節(jié)目，菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來(lái)訪圖片資料及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時(shí)還有酒店位置圖。各項(xiàng)交通設(shè)施和旅游景點(diǎn)的介紹，相應(yīng)的地方的風(fēng)土人情等，打開(kāi)電視應(yīng)正在點(diǎn)播酒店介紹專(zhuān)題片。
⑹內(nèi)部消費(fèi)鏈的促成
通過(guò)內(nèi)部交叉宣傳網(wǎng)將各營(yíng)業(yè)部吸引客人的方法介紹給客人，并制作住房折扣卡贈(zèng)送等完成內(nèi)部的消費(fèi)鏈的構(gòu)成。
⑺提高回頭率
通過(guò)促銷(xiāo)，把客人引進(jìn)來(lái)，留住客人，提高回頭率是最關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿(mǎn)意才能提高回頭率（當(dāng)然指準(zhǔn)確的價(jià)格定位的前提下）才能提高存量，只有積累才會(huì)有存量的增加，才能保證相對(duì)穩(wěn)定的開(kāi)房率和上座率，留住客人的手段除了硬件之外還有軟件（包括服務(wù)、餐飲出品質(zhì)量，其他營(yíng)業(yè)部門(mén)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)），同時(shí)還可以采用一些贈(zèng)送和讓利——推廣“住房消費(fèi)積分卡”消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房，享受贈(zèng)送房，憑些卡享受優(yōu)惠折扣，住房一定數(shù)量后，憑卡可申請(qǐng)VIP卡、贈(zèng)送娛樂(lè)消費(fèi)。
�、谈淖兛驮唇Y(jié)構(gòu)
通過(guò)市場(chǎng)分析，除留住客人外，改變客源結(jié)構(gòu)提高效益的重要手段。首選改變團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)，再是改變團(tuán)、散比例。改變團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)，提高團(tuán)隊(duì)房?jī)r(jià)。先增加政府職能部門(mén)的合作，其次是合作旅行社（中小社），不求每社單量，當(dāng)求積少成多（中、小社因量相對(duì)較小，價(jià)格相對(duì)較高）第二個(gè)提高旅行社接待檔次，一是提高開(kāi)房客房物品的損耗，增加入住后的潛在消費(fèi)。采用交替更換方法，達(dá)到提高團(tuán)隊(duì)房?jī)r(jià)的目的。
改變團(tuán)、散比例是指散客市場(chǎng)開(kāi)拓客源穩(wěn)定增加的情況下，降低團(tuán)隊(duì)接待量。這也是酒店后期發(fā)展的根本途徑。
�、驮鍪展�(jié)流，強(qiáng)化管理
1、建全團(tuán)、散下單的.程序，復(fù)查程序，公費(fèi)旅游，車(chē)票等代理價(jià)格堵塞銷(xiāo)售漏洞；
2、進(jìn)一步強(qiáng)化銷(xiāo)售員工培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平；
3、調(diào)控部門(mén)層級(jí)設(shè)置、定崗定編，降低銷(xiāo)售成本；
4、目標(biāo)考核、制定內(nèi)外激勵(lì)機(jī)制。調(diào)動(dòng)全體員工積極性。
七、酒店經(jīng)營(yíng)思路
1、雖然酒店地理位置優(yōu)越，又為目前××唯一的一家四星級(jí)酒店，故應(yīng)在硬件上成為一個(gè)精致、高雅有文化品位，軟件上講求有特色，溫馨，個(gè)性和品牌。經(jīng)營(yíng)上實(shí)行目標(biāo)管理，以“效益第一,賓客第一”為原則，使酒店每處、每項(xiàng)服務(wù)都產(chǎn)生最大效益。借開(kāi)業(yè)慶典，迅速擴(kuò)大酒店知名度，重點(diǎn)抓住本地�？�，商務(wù)散客和會(huì)議，婚慶市場(chǎng)旅游團(tuán)隊(duì)等。
2、客房的接待以中高檔客人為主，即瞄準(zhǔn)本地的商務(wù)客人、本地職能單位和政府接待，本地中高檔客人為主�？头恐v求私密性，豪華安全衛(wèi)生及便捷，室內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目和物品要齊備，對(duì)商務(wù)客人在酒店的商務(wù)活動(dòng)等需求要有充分考慮，如商務(wù)中心，酒吧，康體中心，美容美發(fā)配置等。
3、酒店餐飲規(guī)模適中，應(yīng)以中檔菜加特色高檔相結(jié)合，瞄準(zhǔn)中中高檔市場(chǎng)客人，以富麗堂皇的裝飾、精美的餐具、人性化的服務(wù)和不斷創(chuàng)新的佳肴去打動(dòng)客人。并對(duì)一些有實(shí)力的客人，實(shí)行會(huì)所制形式，使客人成為餐飲�？�，同時(shí)通過(guò)俱樂(lè)部、美食節(jié)和節(jié)假日的推廣，形成一潮接一潮的聲勢(shì)，吸引客人。
4、康樂(lè)要求經(jīng)營(yíng)者實(shí)行規(guī)范管理，走正規(guī)化路線(xiàn)，講求高雅的環(huán)境，適當(dāng)超前的硬件、正規(guī)的技術(shù)和優(yōu)良的服務(wù)來(lái)吸引客人，緊跟潮流，講求項(xiàng)目基本齊全，技術(shù)到位，物有所值。做到男女并重，其它的以中檔健身項(xiàng)目來(lái)吸引中高檔的本地客人為主。
5、提倡高效務(wù)實(shí)，用賓客滿(mǎn)意度來(lái)衡量酒店各部門(mén)的工作，在各項(xiàng)服務(wù)上方便客人，從代客泊車(chē)、禮儀接待、會(huì)務(wù)活動(dòng)跟蹤服務(wù)等以客人需求為目標(biāo)。通過(guò)經(jīng)常性的培訓(xùn)和操作比武活動(dòng)提高員工素質(zhì)和技能，充分樹(shù)立“前臺(tái)為客人，后臺(tái)為前臺(tái)”的服務(wù)觀念，服務(wù)質(zhì)量在管理中量化，推選酒店對(duì)賓客的服務(wù)承諾制，并不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容，在公關(guān)銷(xiāo)售中突出酒店文化和品牌等，在酒店的環(huán)境布置上突出文化品味，形成高雅精美富有文化蘊(yùn)含。此刻注意酒店品牌的樹(shù)立，培養(yǎng)良好的社會(huì)口碑，在臺(tái)州樹(shù)立四星級(jí)酒店形象，在商務(wù)客人中形成品牌和口碑。
6、在人員用工上,強(qiáng)調(diào)建立少而精的員工隊(duì)伍,在員工招聘上使用較好的學(xué)校實(shí)習(xí)生及素質(zhì)好的員工,在不影響工作和服務(wù)的前提下實(shí)行一人多崗,一崗多能,控制員工數(shù)量,節(jié)約勞動(dòng)成本。在不影響服務(wù)的前提下，適當(dāng)控制高工資編制，管理層精簡(jiǎn)化，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，壓縮后臺(tái)人員，優(yōu)化前臺(tái)人員，同時(shí)要減少人員流動(dòng)率，保持優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平，同時(shí)對(duì)各級(jí)人員都要進(jìn)行考核并與工資和獎(jiǎng)金掛鉤，形成獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，能者上庸者下平者讓的良好風(fēng)氣。樹(shù)立員工是企業(yè)最大的資源意識(shí)，評(píng)選優(yōu)秀員工，生活尤其是外來(lái)工多的情況，舉辦員工文娛活動(dòng)，加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，辦好店報(bào)，提高企業(yè)凝聚力和品牌。
7、管理上突出制度化，監(jiān)管上要求嚴(yán)格，服務(wù)上講求細(xì)膩，以制度，規(guī)定，程序等來(lái)規(guī)范員工和管理工作。除通過(guò)早會(huì)等各式例會(huì)來(lái)進(jìn)行日常溝通和管理外，對(duì)各級(jí)管理人員強(qiáng)調(diào)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，走動(dòng)管理，同時(shí)提高辦事效率，教育員工高效率地去工作。對(duì)員工和管理人員執(zhí)行“未位淘汰制”，對(duì)酒店消防、治安、衛(wèi)生工作實(shí)行“誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，通過(guò)定期不定期質(zhì)檢和考核將工作落到實(shí)處，抓好每周一次質(zhì)檢工作。加強(qiáng)節(jié)能降耗杜絕浪費(fèi)、管理好能源消耗和物質(zhì)采購(gòu)領(lǐng)用，做好成本控制，后臺(tái)部門(mén)或可能的項(xiàng)目實(shí)行費(fèi)用承包，以降低消耗。
八、酒店定位與銷(xiāo)售策略
1、酒店將以品牌策略為營(yíng)銷(xiāo)的靈魂，以酒店的經(jīng)營(yíng)文化為中心，以硬件高檔又有特色，軟件規(guī)范又富有個(gè)性，來(lái)展示酒店的良好形象，以良好的口碑和信譽(yù)吸引八方來(lái)客。按國(guó)家四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)要求提供高檔次高品位的享受，以此來(lái)吸引市場(chǎng)中高檔客人前來(lái)消費(fèi)，如政府官員、企業(yè)家、商務(wù)散客，本地中高檔消費(fèi)者等。立足本地市場(chǎng)，開(kāi)拓商務(wù)客人，用俱樂(lè)部會(huì)員制形式造成一批忠實(shí)的�？筒⒁源藖�(lái)帶動(dòng)消費(fèi)。通過(guò)專(zhuān)人和節(jié)假日活動(dòng)來(lái)擴(kuò)大形象宣傳和積聚人氣。
2、經(jīng)營(yíng)上以餐飲為主、客房為輔，分清重點(diǎn)主次。餐飲因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，酒店餐飲規(guī)模較大的特點(diǎn)，通過(guò)特色菜和更新新菜，舉辦美食節(jié)，舉辦大型宴請(qǐng)等，使口味適合大眾，按三星級(jí)的價(jià)格來(lái)吸引中高檔賓客，以積聚人氣擴(kuò)大品牌，樹(shù)立形象，帶動(dòng)客房�？头砍Ｒ�(guī)銷(xiāo)售手段外，應(yīng)利用俱樂(lè)部會(huì)員制，客戶(hù)訂房和兼職營(yíng)銷(xiāo)訂房和酒店?duì)I銷(xiāo)人員來(lái)積極爭(zhēng)取中高檔散客和本地�？�，不以普通客人為目標(biāo)市場(chǎng)，重點(diǎn)在本區(qū)域和周邊政府及民營(yíng)公司的商務(wù)客人，對(duì)�？椭贫ㄏM(fèi)積分卡(客史檔案)，進(jìn)行累計(jì)積分，并根據(jù)積分進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)消費(fèi)。建議康樂(lè)方面經(jīng)營(yíng)側(cè)重環(huán)境和項(xiàng)目的適當(dāng)超前，以精湛的技術(shù)、良好的服務(wù)和新奇的體驗(yàn)來(lái)吸引客人，并通過(guò)嚴(yán)格管理，不做偏門(mén)，用“規(guī)范、高檔、舒適”來(lái)號(hào)召消費(fèi)。
3、對(duì)各部門(mén)經(jīng)營(yíng)實(shí)行目標(biāo)管理和考核，尤其是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、餐飲部、客房部，前廳部均要求制定營(yíng)業(yè)目標(biāo)和成本費(fèi)用指標(biāo)進(jìn)行考核，工資收入與之掛鉤(績(jī)效工資)。酒店實(shí)行全方位營(yíng)銷(xiāo)、會(huì)員制銷(xiāo)售、專(zhuān)題銷(xiāo)售，并利用一切公關(guān)活動(dòng)擴(kuò)大形象與品牌，同是千方百計(jì)提高酒店各項(xiàng)收入，利用酒店場(chǎng)地，增加經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，如客房商品、出租車(chē)輛、VOD、書(shū)刊、客房送餐、洗衣服務(wù)、大堂吧、票務(wù)服務(wù)、工藝品店等。并通過(guò)書(shū)畫(huà)拍賣(mài)來(lái)積聚人氣擴(kuò)大影響。服務(wù)上抓好一線(xiàn)人員接待方面的規(guī)范，禮貌和專(zhuān)業(yè)技能。
4、開(kāi)業(yè)初期酒店客房門(mén)市價(jià)格定在五折，從280元——580元/間（含雙早）進(jìn)行試銷(xiāo)售，以后根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)進(jìn)行調(diào)整，力爭(zhēng)平均房?jī)r(jià)在280元/間左右；餐飲人均消費(fèi)價(jià)格在試營(yíng)業(yè)期間考慮在80元/人（含酒水）左右，以后再依客人承受度來(lái)調(diào)整，力爭(zhēng)在100元/人（含酒水）以上；康樂(lè)人均消費(fèi)價(jià)格在試營(yíng)業(yè)期間考慮（建議經(jīng)營(yíng)者）在80元/人左右，以后再根據(jù)市場(chǎng)來(lái)調(diào)整，力爭(zhēng)在120元/人以上。
九、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)
1、客房收入：純指房費(fèi)，但包括住客中西式自助早餐（38元/人）。餐飲收入：指餐飲酒吧，菜肴，海鮮、食品、酒水、煙類(lèi)的收入�？禈�(lè)收入：指場(chǎng)地租金收入。其它收入包括：會(huì)議、租賃、商店、商務(wù)中心、通訊、客房吧商品、廢品、賠償?shù)绕渌⻊?wù)項(xiàng)目的收入。
2、營(yíng)業(yè)稅及附加：指含所有政府規(guī)定的各項(xiàng)稅金、規(guī)資及附加。
3、工資/獎(jiǎng)金/員工福利：?jiǎn)T工福利按工資總額25%，工資指基本工資，獎(jiǎng)金則按工作考核所浮動(dòng)。
4、只計(jì)算GOP（經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)）不計(jì)純利。純利=GOP-（保險(xiǎn)+利息+折舊+契稅+所得稅等）。
【市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃】相關(guān)文章：
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 營(yíng)銷(xiāo)策劃市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案11-16
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃06-10
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃【熱門(mén)】12-09
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃【熱】12-09
【薦】市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃01-01
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃【推薦】01-01
【熱門(mén)】市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃01-01
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃【精】12-05