購房合同無效的十種情況

購房合同無效是哪些情況？以下是聘才網(wǎng)小編整理的文章，歡迎閱讀！  

購房合同無效的十種情況  

開發(fā)商違反法律法規(guī)  

開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，向購房者出售房屋，簽訂商品房買賣合同，則購房合同無效。 小貼士  

預(yù)售證獲得情況可到售樓處查看，或者在房管局網(wǎng)站以及透明房產(chǎn)網(wǎng)上均可進(jìn)行信息查詢。  

附網(wǎng)址如下↓  

房管局預(yù)售許可證查詢：（http://www.cdfgj.gov.cn/BusinessQuery/BusSearch.aspx?action=ucYSXKCX&Class=3）  

透明房產(chǎn)網(wǎng)：（http://www.funi.com/）  

02  

房屋設(shè)計(jì)、戶型等與合同不符  

開發(fā)商在未與購房者進(jìn)行溝通的情況下，私自變更房屋的朝向、戶型等在合同中已明確約定的內(nèi)容，購房者可以要求退房，此類情況下合同無效。  

小貼士  

如果僅僅存在影響采光、通風(fēng)和視線，不存在房屋質(zhì)量問題的，因其不會導(dǎo)致購房人無法實(shí)現(xiàn)購房目的，購房人不能由此要求解除房屋買賣合同。  

但購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)維修、更換、重做等責(zé)任，而對于這些行為造成的損失，購房者可以要求開發(fā)商賠償。  

03  

房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格  

指房屋的承重墻、房梁、柱等經(jīng)質(zhì)檢機(jī)構(gòu)核驗(yàn)后，確認(rèn)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房，認(rèn)定合同無效。  

小貼士  

業(yè)主如果私自改動、拆除承重墻，物業(yè)有權(quán)起訴業(yè)主。  

04  

房屋面積誤差比絕對值超過3%  

盡管房屋實(shí)際面積與合同中約定面積會存在一定誤差，但如果開發(fā)商交付房屋的實(shí)測面積與合同中約定的面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，購房者可以要求退房。  

小貼士  

如果合同中明確約定了出現(xiàn)誤差后的處理方式，應(yīng)該按約定內(nèi)容處理；如果沒有明確約定，則應(yīng)按照以下原則處理：  

①誤差比絕對值不超過3%時(shí)，如果實(shí)測面積小于約定面積，開發(fā)商需要退還購房者差價(jià)；反之，需要購房者補(bǔ)足房款。  

②誤差比絕對值超過3%時(shí)，如果購房者不欲退房，當(dāng)實(shí)測面積大于約定面積時(shí)，誤差在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由購房者補(bǔ)足；超出3%部分的差價(jià)由開發(fā)商承擔(dān)。實(shí)測面積小于約定面積時(shí)，誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的差價(jià)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購房者；絕對值超出3%部分的差價(jià)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。  

05  

延期交房超過合理期限  

房屋延遲交付，超過三個(gè)月合理期限或者合同約定時(shí)間，仍未能交房的，購房合同無效。  

小貼士  

①在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任；  

②主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。  

06  

開發(fā)商脅迫、欺詐購房者簽訂購房合同  

因?yàn)殚_發(fā)商的誤導(dǎo)，導(dǎo)致購房者在產(chǎn)生重大誤解的情況下簽訂購房合同，或開發(fā)商違背購房者意愿，強(qiáng)制要求購房者簽訂房屋買賣合同，這些情況下簽訂的購房合同也是無效合同。  

小貼士  

此類情況購房者需要自行舉證，要求仲裁機(jī)構(gòu)和法院撤銷或者變更合同。  

07  

房屋的出售方隱瞞購房者進(jìn)行再次抵押  

在簽訂購房合同后，房屋的出售方瞞著購房者私自將房屋再次抵押，或者有一房多賣行為的，均可以判定購房合同無效。  

小貼士  

如果房屋存在權(quán)利瑕疵，賣方在出賣之時(shí)至少應(yīng)盡到告知義務(wù)，比如告知買方該房屋已被抵押。如果賣方未盡到告知義務(wù)，其行為實(shí)際上已構(gòu)成合同法上的欺詐行為。  

08  

因房屋出售方的原因無法辦理房產(chǎn)證  

如果是暫時(shí)無法取得房產(chǎn)證的情況，開發(fā)商應(yīng)盡到告知義務(wù)。  

而超過合同約定期限，或預(yù)售商品房從房屋交付之日起滿九十天、現(xiàn)售商品房從合同簽訂之日起滿九十天，之后再經(jīng)過一年時(shí)間仍不能辦理完畢房產(chǎn)證的，購房者可以選擇退房。  

小貼士  

另外也存在因個(gè)人原因無法辦理房產(chǎn)證的情況，主要有以下四種：  

1.房屋契稅尚未繳納；  

2.公共維修基金尚未交付；  

3.提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；  

4.個(gè)別購房者購房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證。  

09  

無民事行為能力人或者限制民事行為能力人簽署的購房合同  

無民事行為能力人或限制民事行為能力人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則購房合同視為無效。  

小貼士  

①無行為能力人：根據(jù)《民法通則》的規(guī)定構(gòu)成無民事行為能力人的條件為”未滿十周歲”和“完全不能辨認(rèn)自己的行為”，即年齡和認(rèn)識判斷能力。但無民事行為能力人的構(gòu)成不需要二者都具備，年齡和認(rèn)識判斷能力是“或”的關(guān)系，只要二者具備其一即認(rèn)定為無民事行為能力人；  

②限制行為能力人：包括10周歲以上的未成年人；不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；  

③行為人的父母為法定代理人；父母無監(jiān)護(hù)能力的，則認(rèn)定其近親為法定代理人。  

10  

開發(fā)商隱瞞實(shí)情售賣拆遷安置房  

開發(fā)商將拆遷安置房出售給購房者，簽訂的購房合同無效。  

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購房合同貓膩多買房需謹(jǐn)慎  

開發(fā)商手續(xù)不全，就用優(yōu)惠誘惑購房者  

現(xiàn)在的房屋限售，多是期房，所以有很多開發(fā)商在沒有拿到預(yù)售證的情況下就把房子拿出來銷售，就是所謂的認(rèn)籌，其實(shí)這是不合法的。因此開發(fā)商常常拿出許多優(yōu)惠來誘惑購房者，但對于購房者來說，這是存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。購房者在決定簽約之前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查看開發(fā)商的“五證兩書”是否齊全。  

在補(bǔ)充協(xié)議上做手腳  

購房合同補(bǔ)充協(xié)議是為了平等買賣雙方權(quán)利與義務(wù)。但是有的開發(fā)商喜歡在補(bǔ)充協(xié)議中玩文字游戲或者其他手段，使得補(bǔ)充協(xié)議形同虛設(shè)，或者讓購房者的權(quán)益受到侵害。  

合同中空白條款有貓膩  

有一些心機(jī)的開發(fā)商會在買房人簽訂的購房合同上留下許多空白之處，購房者不在意，以為看完合同簽好就算完事了，但是這些空白往往就能給開發(fā)商留下可趁之機(jī)，大做文章了。  

先交定金再簽合同  

開發(fā)商要求購房者先交定金，但是又沒有簽訂正規(guī)的收據(jù)，因此，購房者一定要在購房合同中注意房屋的付款方式是否規(guī)范，以及是否對付款的數(shù)額、期限及違約責(zé)任等等作出約定。  

故意模糊交房日期  

合同中還有一點(diǎn)事項(xiàng)需要專門注意，那就交房日期。必須要求開發(fā)商準(zhǔn)確無誤的將日期規(guī)定在合同上，并約定好開發(fā)商如不能按時(shí)交房需要承擔(dān)的責(zé)任。  

關(guān)于購房合同，購房者必須給予足夠的重視，這不僅是保障購房者權(quán)益的重要手段，也是規(guī)范開發(fā)商的重要憑證。  

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